Δυνατότητες οικιστικής ανάπτυξης σε "εκτός σχεδίου" περιοχές

Abstract

Το αντικείμενο της παρούσας διπλωματικής είανι η ανάλυση της νομοθεσίας για τις "εκτός σχεδίου" περιοχές, τα αποτελέσματα εφαρμογής της στην ελληνικήεπικράτεια και ενέργειες του κράτους για τον περιορισμό της αυθαιρεσίας και την εφαρμογή του νόμου στις περιοχές αυτές. Αρχικά, γίνεται μια ιστορική αναδρομή στην ελληνική νομοθεσία που εφαρμοζόνταν στις "εκτός σχεδίου" περιοχές μέχρι τη γενική αναφορά του σημερινού θεσμικού πλαισίου. Σε μια προσπάθεια σύγκρισης με τα ευρωπαϊκά δεδομένα, αναφέρονται ορισμένα στοιχεία της αντίστοιχης εωρωπαϊκής νομοθεσίας, χρησιμοποιώντας παραδείγματα προηγμένων χωρών. Στο δεύτερο κεφάλαιο, έχοντας διαχωρίσει τις κατηγορίες των "εκτός σχεδίου" περιοχών, καταγράφονται οι διαδικάσίες ελέγχου και αναστολής οικοδομικών εργασιών. Παρατίθενται οι όροι, οι παρεκκλίσεις και οι περιορισμοί δόμησης για κάθε κατηγορία "εκτός σχεδίου" περιοχών στις οποίες υπάρχει δυνατότητα δόμησης: κατοικία, βιομηχανικές και τουριστικές εγκαταστάσεις, οικισμοί με πληθυσμό κάτω των 2.000κατοίκων, είδη ζωνών (π.χ. πόλεως, οικιστικού ελέγχου), κτλ. Το δεύτερο κεφάλαιο ολοκληρώνεται με την ανάλυση του θέματος-προβλήματος των αυθαιρέτων. Κατηγοριοποιούνται τα αυθαίρετα, αναφέρονται οι παράγοντες εξάπλωσης αυθαιρεσίας και οι κρατικές "ενέργειες" για την αντιμετώπισή της, ενώ θίγεται και το θέμα της πολυσυζητημένης νομιμοποίησής τους. Το τρίτο κεφάλαιο πραγματεύεται το ζήτημα των μεταβιβάσεων και κατατμήσεων. Αναφέρονται οι περιπτώσεις απαγόρευσης κατάτμησης και μεταβίβασης τμημάτων οικοπέδων που γίνονται εντός ζώνης πόλεως ή έντος ΖΟΕ και είναι ασύμφωνες με τα όρια αρτιότητας που έχουν επιβληθεί. Στη συνέχεια, γίνεται αναφορά στις "διαιρέσεις" των "εκτός σχεδίου" ιδιοκτησιών. Η απαγόρευση της κάθετης συνιδιοκτησίας αποτελέι άλλο ένα περιορισμό που επιβάλλεται στα "εκτός σχεδίου" γήπεδα, ο οποίος, βέβαια, καταστρατηγείται και είναι ένας από τους λόγους εξάπλωσης της παράνομης δόμησης. Το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης και τα συνοδευτικά Ειδικά Πλαίσια αποτελούν νέα "εργαλεία" διοίκησης της γης και αντιμετώπισης του προβλήματος της ελλιπούς χωροταξικής οργάνωσης. Κατά συνέπεια, συμβάλλουν στην αποκατάσταση ή μείωση της άναρχης "εκτός σχεδίου" δόμησης, οριοθετώντας περιοχές χρήσεων γης. Σαν αποτέλεσμα, δημιουργούνται συχνές αντιδράσεις με την εκπόνηση τέτοιων πλαισίων. Το θεωρητικό τμήμτα της διπλωματικής εργασίας περιλαμβάνει μια σύντομη αναφορά στο Εθνικό Κτηματολόγιο, στα στάδια εφαρμογής του, στα οφέλη και στις δυσκολίες εκπόνησης, ιδιαίτερα στις "εκτός σχεδίου" περιοχές. Η εφαρμογή που επιλέχθηκε στο πλαίσιο του συγκεκριμένου θέματος, ήταν ο έλεγχος της τήρησης ή μη της νομοθεσίας σε ένα τμήμα "εκτός σχεδίου", στον Πνευματικό Φάρο του Δήμου Πρέβεζας. Μετά από λεπτομερή αναγνώριση της περιοχής, έγινε ο καθορισμός των ορίων των ιδιοκτησιών και υπολογισμός χαρακτηριστικών τους (πρόσωπο, εμβαδό) και ακολούθησε σύνταξη νέων διαγραμμάτων απεικονίζοντας νέα "ιδανικά" όρια ιδιοκτησιών και κατοικιών, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Τα συμπεράσματα που προέκυψαν πιστοποιούν η χώρα πάσχει από την εφαρμογή και την τήρηση της κατάλληλα προσαρμοσμένης στα δεδομένα της νομοθεσίας της.

This thesis analyzes the legislation which is applied for regions outside the formal plan, its results and urban planning and the actions of state towards informan settlements and the implementation of these legal terms. Firstly, some historical elements are given regarding the evolution of the legislation for regions outside the formal plan until nowadays. Further, characteristics of European legislation for the same terms are written, in order to compare with the Greek ones. For tis purpose, examples of European countries are given. The second chapter indicates the categories of regions without formal plan, the legislation applied for each one, the procedure of controlling before a building construction and the suspension of it when it is necessary. The legislation is different in accordance with the use of land. Some uses which are worth to be mentioned are: dwelling, industrial and toyrist installations, settlements with population under 2.000 residents, special zones, etc. Informal buildings are, also, mentioned. Their categories, the factors of theis spreading, the actions of sthe Greek State to confront this problem and the legalization of these buildings are the next contents of the second chapter. The third chapter is referred to the issue of transfers and the rules of parcelling of land. To be more specific, there are certain prohibiotions in parcalling in particular cases, like special zones. In addition, the types of property divisions are mentioned, if they are allowed and how they "function" in real life. Especially, vertical property which is prohibited in areas without plan, is respnsible for the construction of many informal buildings. The General Plan of Land-Planning and Sustainable Development, which was recently published by the Greek government is one of their "weapons" towards unplanned development, including, of course, regions without plan and how they have to be constructed so that they are fully organized with the necessary services was no doubt that this plan could provoke various kinds of reastions not only from individuals but from organizations too. The theotitical part of ths thesis is completed by the reference to the Greek Cadastre, its evolution, the results and the difficulties of each phase and the benefits if it will be used properly by the State an the public services. In the end, an applicaiotn was accomplished in a region which is calles "Pnevmatikos Faros" and it is situatedin the municipality of Preveza. TO be more specific, during this application, was checked if the legislation for regions outside the formal plan was followed by the residents. At first, the whole area was checked particularly and the boundaries of all kinds of property were digitized on specific diagrams used for background. Using certain computer programs, such as Autocad, new diagrams were compiled which included different property boundaries based on legal terms. The difference between the new diagrams (ideal situation) and the old ones (real situation) is obvious. The conclusions of the analysis which was conducted by this thesis are very disappointing. Greece suffers from sufficient and appropriate legislation for the regions outside plan. Apart from that, Greece government has to react and start caring for each illegality that destraoys the land planning. We should understand that it is a matter which affects our way of living.