Διερεύνηση Κτηματαγοράς στην Κυψέλη Αθήνας σε συνδυασμό με κίνητρα ενεργειακής αναβάθμισης

Abstract

Η παρούσα διπλωματική εργασία φέρει τον τίτλο "Διερεύνηση της κτηματαγοράς στην Κυψέλη Αθήνας σε συνδυασμό με κίνητρα ενεργειακής αναβάθμισης" και εντάσσεται στη διεθνή έρευνα για την σύγχρονη στεγαστική πολιτική για την προσιτή κατοικία. Αφορά στην μελέτη των συνθηκών αγοράς ακινήτων και των αποκλίσεων μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής αξίας δείγματος που ανέρχεται σε 341 ακίνητα στην περιοχή Κυψέλη και μελετάται η προοπτική ενεργειακής αναβάθμισης αυτών. Ακόμα, διερευνάται αν συμφέρει οικονομικά τους πολίτες να προβούν σε ενεργειακή αναβάθμιση του ακινήτου τους μέσω κρατικού προγράμματος.

Βασικός στόχος της εργασίας παράλληλα με την διεθνή εμπειρία αλλά και έρευνα της ομοσπονδίας F.I.G. (International Federation of Surveyors) σε θέματα στεγαστικής πολιτικής, είναι να διερευνηθούν αλλά και να προταθούν μέτρα μείωσης του συνολικού κόστους στέγασης ώστε αυτό να μην ξεπερνά το 30% του εισοδήματος κάθε νοικοκυριού. Η μεθοδολογική προσέγγιση που ακολουθείται στο πρώτο μέρος, βασίζεται στην διερεύνηση της αγοράς ακινήτων ώστε να εξετασθεί αν το ύψος των φόρων στην ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται κατ' αντιστοιχία των πραγματικών οικονομικών μεγεθών της περιόδου μελέτης και εστιάζει στον προσδιορισμό του φορολογικού κόστους αλλά και του κόστους ενεργειακής αναβάθμισης μέσω των οποίων δύναται να εξετασθούν οι ανάγκες στέγασης.

Η εργασία δομείται σε 6 ενότητες εκ των οποίων οι 3 πρώτες αφορούν σε θεωρητικές έννοιες περί της αγοράς ακίνητων, της φορολογικής πολιτικής, καθώς και της δράσεις της ενεργειακής εξοικονόμησης στα κτίρια σε εθνικό επίπεδο. Στην τέταρτη και πέμπτη ενότητα περιγράφονται η περιοχή μελέτης και η εφαρμογή, ενώ η τελευταία ενότητα περιλαμβάνει τα συμπεράσματα της εργασίας καθώς και προτάσεις για ενεργειακές αναβαθμίσεις ακινήτων. Πιο αναλυτικά:

Στην πρώτη ενότητα πραγματοποιείται μια συνοπτική παρουσίαση εννοιών που αφορούν στην αγορά ακινήτων, στα ακίνητα, στα είδη αξιών και στους σημαντικούς παράγοντες που τις επηρεάζουν. Περιγράφονται οι βασικές μέθοδοι εκτίμησης της αξίας ακινήτων και αναλύεται η παρούσα κατάσταση της κτηματαγοράς στην Ελλάδα.

Στην δεύτερη ενότητα περιγράφεται η φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Πιο αναλυτικά, καθορίζονται έννοιες που σχετίζονται με τους φόρους που επιβάλλονται στα ακίνητα, παρουσιάζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων, καθώς και η μεθοδολογία εύρεσης των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Στην τρίτη ενότητα περιγράφεται η ανάγκη ενεργειακής εξοικονόμησης ως παράγοντας μείωσης του φαινομένου της κλιματικής αλλαγής, κάποια βασικά χαρακτηριστικά του ελληνικού κτιριακού αποθέματος και της ενέργειας που καταναλώνεται, το βασικό νομοθετικό πλαίσιο της ενεργειακής απόδοσης του κτιριακού τομέα στην Ελλάδα καθώς και ο κανονισμός ενεργειακής απόδοσης κτιρίων βάση του οποίου θεσπίστηκε σε εθνικό επίπεδο η επίσημη διαδικασία ενεργειακής επιθεώρησης στα κτίρια. Επιπλέον, αναλύεται η βασική μεθοδολογία υπολογισμού ενεργειακής απόδοσης και πιστοποίησης κτιρίου καθώς και ενδεικτικές παρεμβάσεις βελτίωσης της ενεργειακής αποδοτικότητας. Τέλος, περιγράφεται το επιδοτούμενο πρόγραμμα ''εξοικονόμηση κατ' οίκον'', βάση του οποίου δίνονται κίνητρα επιχορήγησης για την ένταξη στο πρόγραμμα με σκοπό την ενεργειακή αναβάθμιση ενός ακινήτου.

Στην τέταρτη ενότητα καταγράφονται τα κυριότερα χαρακτηριστικά της συνοικίας Κυψέλης του Δήμου Αθηναίων η οποία και αποτελεί την υπό μελέτη περιοχή. Περιγράφονται γενικά στοιχεία της περιοχής, ιστορικά στοιχεία για την οικιστική εξέλιξη της από το 19ο αιώνα έως και σήμερα, κύρια δημογραφικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά, ο πολεοδομικός σχεδιασμός και οι χρήσεις γης. Επιπλέον, παρουσιάζονται στατιστικά στοιχεία που προέκυψαν από επιτόπια έρευνα στην περιοχή με σκοπό την συλλογή πληροφοριών σχετικά με την ποιότητα ζωής που προσφέρει η συνοικία στους κατοίκους της.

Η πέμπτη ενότητα περιλαμβάνει την περιγραφή και ανάλυση των χαρακτηριστικών των υπό μελέτη ακινήτων, την έρευνα της τοπικής αγοράς ακινήτων, την εκτίμηση της εμπορικής αξίας και τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, τον υπολογισμό του ετήσιου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων, τα επίπεδα απόκλισης μεταξύ των αξιών, την εύρεση της ενεργειακής κατηγορίας των διαθέσιμων ακινήτων καθώς και των ετήσιων λειτουργικών δαπανών τους ανά προτεινόμενο σενάριο ενεργειακής αναβάθμισης.

Τέλος, στην έκτη ενότητα παρουσιάζονται τα συμπεράσματα που προέκυψαν από το σύνολο των θεμάτων που διερευνώνται στην παρούσα εργασία καθώς και συμπεράσματα που προκύπτουν από την εφαρμογή. Επίσης, καταγράφονται προτάσεις σχετικά με την δυνατότητα ένταξης των ιδιοκτητών ακινήτων στο πρόγραμμα ''εξοικονόμηση κατ' οίκον'' βάση του οποίου δίνεται η δυνατότητα επιχορήγησης ανά εισοδηματική κατηγορία σημαντικού ποσοστού επί του κόστος των επεμβάσεων, για την ενεργειακή αναβάθμιση ακινήτων και την βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας τους.

This dissertation is titled "Investigation of real estate market in Kypseli of Athens in combination with incentives of energy upgrading" and is parted of the international survey of contemporary housing policy in affordable housing. It studies real estate market conditions and the deviations between market and objective value of a sample consisting of 341 properties and it includes the study of the perspective of energy upgrading. Also, it investigates whether property owners benefit from energy upgrades through state subsidies. The basic purpose of the project, parallel with the international research of F.I.G. (International federation of surveyors) on housing policy, is to investigate and propose modest reduction of the housing total cost so that it does not exceed 30% on income of each household. The methodological approach which is followed is based on investigation of the property market, in estimating the tax cost and the cost of energy upgrades through which partially are studied the housing needs. The thesis is structured by 6 sections, the first 3 regarding theoretical meanings of real estate market, the taxation policy, and actions about energy upgrading in buildings in a national level. In chapters four and five the area of study and its application are described and, finally, included in the last chapter are the conclusions and suggestions of energy upgrading in properties. More specifically: The first section consists of a brief presentation of meanings related to the real estate market, properties, kinds of values and factors that significantly influence market value. There is a description of the basic methods of estimating property value and an analysis of the current condition of real estate market in Greece. The second section describes the taxation of assets. More specifically, meanings related to property taxes are explained and the Greek system of objective value estimation and its methodology are presented. The third section discusses the necessity of energy upgrading in properties as a method of climate change reduction, some basic characteristics of Greek building total and the energy consumed, the basic legislative framework of building energy efficiency in Greece and the regulation of energy efficiency in buildings which functioned as the basis for a formal procedure of energy inspection in buildings to be decreed at a national level. Additionally, there is an analysis of the basic methodology of energy efficiency estimation and some indicative interventions for the maximization of energy efficiency. Finally, there is a description of the "saving at home" program, which provides subsidy incentives with the purpose of residence energy upgrading. In the forth section there is a presentation of the main features of Kypseli, Athens, which is the under study area. That includes a general description of the area, the historical elements of construction development from 19th century until today, main demographics and social characteristics, the urban planning and the land uses, as well as statistics resulting from local investigation and fieldwork aiming to define the quality of life offered to residents. The fifth section includes the description and analysis of the properties under study, the research on the local real estate market, the estimate of market and objective values, the results of yearly basic tax calculations for all properties, the investigation of value deviations, the results of energy categories for some properties and the yearly operating costs per scenario of proposed energy upgrade. Finally, the sixth section lists the conclusions reached from the overall discussion of this project. Also, there is a list of suggestions about integration capabilities of proprietors in the "saving at home" program, which offers financial assistance that covers an important percentage of the energy upgrade cost for the improvement of property energy efficiency.