Legal requirements for real property stratification

Κιτσάκης, Δημήτριος Ο.; Kitsakis, Dimitrios O.

dc.contributor.author	Κιτσάκης, Δημήτριος Ο.	el
dc.contributor.author	Kitsakis, Dimitrios O.	en
dc.date.accessioned	2020-03-09T14:37:30Z
dc.date.available	2020-03-09T14:37:30Z
dc.date.issued	2020-03-09
dc.identifier.uri	https://dspace.lib.ntua.gr/xmlui/handle/123456789/49906
dc.identifier.uri	http://dx.doi.org/10.26240/heal.ntua.17604
dc.rights	Default License
dc.subject	3D Κτηματολόγιο, νομοθεσία, Συστήματα Διαχείρισης Γης, εμπράγματο δίκαιο	el
dc.subject	3D cadastre, legislation, Land Administration Systems, property law	en
dc.title	Legal requirements for real property stratification	en
dc.title	Νομικές προϋποθέσεις για την διαστρωμάτωση πολυεπίπεδων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων	el
dc.contributor.department	Τοπογραφίας	el
heal.type	doctoralThesis
heal.classification	Επιστήμες Μηχανικού και Τεχνολογία	el
heal.classification	Ανθρωπιστικές Επιστήμες	el
heal.language	en
heal.access	free
heal.recordProvider	ntua	el
heal.publicationDate	2019-11-01
heal.abstract	Η παρούσα διδακτορική διατριβή εστιάζει στα ζητήματα διαστρωμάτωσης της ιδιοκτησίας σε πολλαπλά επίπεδα, είτε με τη μορφή επικαλυπτόμενων, αυτοτελών ιδιοκτησιακών αντικειμένων, είτε με τη μορφή περιορισμών από διατάξεις του Δημοσίου Δικαίου, οι οποίοι επιβάλλονται στον τρισδιάστατο χώρο. Παράλληλα, εστιάζει στα νομικά εργαλεία τα οποία χρησιμοποιούνται για να επιτευχθεί ο διαχωρισμός της γης σε επιμέρους «όγκους» ιδιοκτησίας, στους περιορισμούς που προκύπτουν κατά την διαδικασία αυτή, καθώς και στις απαιτούμενες παρεμβάσεις στο νομικό πλαίσιο περί την έγγεια ιδιοκτησία, ώστε να υποστηριχθεί η θεσμοθέτηση και η λειτουργία «στρωματοποιημένων» ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών οντοτήτων. Στο πεδίο της ακίνητης περιουσίας, η ιδιοκτησία χαρακτηρίζεται από τη νομική και την χωρική της συνιστώσα. Η πρώτη αφορά στην εξουσίαση του ακινήτου, δηλαδή στις δυνατότητες που έχει ο δικαιούχος για χρήση, κάρπωση και διάθεση ενός ακινήτου. Η δεύτερη συνιστώσα αφορά στον προσδιορισμό και την οριοθέτηση του χώρου εντός του οποίου μπορούν να ασκηθούν οι δυνάμεις που απορρέουν από τη νομική συνιστώσα. Προκειμένου να εξασφαλιστεί το κοινωνικό συμφέρον και να εκφραστεί η κοινωνική λειτουργία της ιδιοκτησίας, επιβάλλονται στην έγγεια ιδιοκτησία περιορισμοί, τόσο ως προς τη χωρική διάσταση, όσο και ως προς το περιεχόμενο του τρόπου εξουσίασής της, δημιουργώντας έτσι «όγκους» ιδιοκτησίας. Αυτό, ερχεται σε αντίθεση με την παραδοσιακή αντίληψη του δικαιώματος της κυριότητας, όπως αυτή διατυπώνεται μέσω των αρχών του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου, βάσει της οποίας η έγγεια ιδιοκτησία περιλαμβάνει το σύνολο της αέριας στήλης πάνω της, το έδαφος κάτω από αυτή, καθώς και το σύνολο των επικειμένων της. Η αντίληψη αυτή αποτελεί ατομικιστική προσέγγιση, και η αναγνώριση της κοινωνικής διάστασης της ιδιοκτησίας ξεκίνησε με την «περικοπή» από το έυρος της ιδιοκτησίας του χώρου που χρησιμοποιείται για μεταλλευτική δραστηριότητα, καθώς και για την διέλευση των εναερίων μέσων. Στο πλαίσιο της κοινωνικής λειτουργίας της ιδιοκτησίας, εισήχθησαν εμπράγματα δικαιώματα τα οποία περιορίζουν τον άμεσο και απόλυτο χαρακτήρα της κυριότητας (περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα), παραχωρώντας συγκεκριμένες εξουσίες προς τρίτους. Παρ’ όλα αυτά, τα χρησιμοποιούμενα νομικά εργαλεία, για παράδειγμα οι δουλείες, τς συστήματα διαιρεμένης ιδιοκτησίας, τα δικαιώματα επιφανείας και εμφύτευσης, και τα ειδικά ιδιοκτησιακά δικαιώματα, αντιμετωπίζουν περιορισμούς όταν καλούνται να χρησιμοποιηθούν σε περίπλοκες περιπτώσεις επικαλυπτόμενων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων σε σύνθετες υπόγειες ή υπέργειες κατασκευές, καθώς και στην επιβολή περιορισμών Δημοσίου Δικαίου (για παράδειγμα διατάξεις για την προστασία του περιβάλλοντος). Καταδεικνύεται λοιπόν η ανάγκη ενίσχυσης της νομοθεσίας που ρυθμίζει τόσο τα ζητήματα της έγγειας ιδιοκτησίας, όσο και της κτηματολογικής καταγραφής των δικαιωμάτων αυτών, ώστε να υποστηριχθεί ο διαχωρισμός της ιδιοκτησίας σε διακριτούς, τρισδιάστατους όγκους, αλλά και η επιβολή τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων. Το περιεχόμενο της διατριβής αυτής διαρθρώνεται σε οκτώ κεφάλαια. Αρχικά, εντοπίζονται οι περιπτώσεις για τις οποίες απαιτείται «στρωματοποίηση» των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, καθώς και τα νομικά εργαλεία τα οποία αξιοποιούνται από τις διάφορες δικαιοδοσίες διεθνώς για τον σκοπό αυτό. Ακολουθεί αναγνώριση και ανάλυση των νομικών ζητημάτων που ανακύπτουν ως προς την δημιουργία τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών οντοτήτων, και σύγκριση των διαφορετικών προσεγγίσεων που ακολουθούνται σε κάθε δικαιοδοσία, ώστε να αξιολογηθούν οι υπάρχουσες προσεγγίσεις και να εντοπιστούν πιθανές τροποποιήσεις στη νομοθεσία, οι οποίες να αντιμετωπίζουν τους περιορισμούς που ανακύπτουν. Πιο συγκεκριμένα: Το κεφάλαιο 2 παρουσιάζει συνήθεις, χαρακτηριστικές περιπτώσεις επικαλυπτόμενων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων διεθνώς. Τέτοιες περιπτώσεις περιλαμβάνουν σύνθετες ή διαιρεμένες ιδιοκτησίες (π.χ. σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών), κατασκευές που επικαλύπτονται ή συμπλέκονται, δίκτυα υπόγειων ή υπέργειων υποδομών, καθώς και δικαιώματα εθιμικού δικαίου. Η πολυπλοκότητα της κάθε περίπτωσης εξαρτάται από την διαθεσιμότητα γης, τις υποδομές, καθώς και τις προτεραιότητες που θέτει η κάθε χώρα ως προς τον πολεοδομικό και χωροταξικό της σχεδιασμό. Στο κεφάλαιο 3 εξεταζεται, σε διεθνές επίπεδο, το νομικό πλαίσιο στο οποίο στηρίζεται η διαστρωμάτωση πολυεπίπεδων δικαιωμάτων, περιορισμών και υποχρεώσεων. Αρχικά, περιγράφονται οι διαφορετικοί τρόποι κατηγοριοποίησης των διαφορετικων δικαϊκών συστημάτων και τα χαρακτηριστικά κάθε τύπου κατηγοριοποίησης. Για τους σκοπούς της παρούσας μελέτης, κρίθηκε καταλληλότερη η διάκριση μεταξύ Αστικού και Κοινού Δικαίου, καθώς διατηρεί τον διακριτό χαρακτήρα κάθε δικαιϊκής οικογένειας όσον αφορά το καθεστώς έγγειας ιδιοκτησίας, καθώς και της κτηματολογικής νομοθεσίας. Στη συνέχεια του κεφαλαίου, ακολουθεί η παρουσίαση των κύριων χαρακτηριστικών των περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων τα οποία χρησμοποιούνται στη δημιουργία επικαλυπτόμενων ιδιοκτησιακών αντικειμένων. Στο πλαίσιο του Αστικού Δικαίου, εξετάζονται τα χαρακτηριστικά δικαιωμάτων όπως οι πραγματικές δουλείες, η προσωπική δουλεία της επικαρπίας, τα δικαιώματα επιφανείας και εμφύτευσης, τα συστήματα διαιρεμένης ιδιοκτησίας, καθώς και τα ειδικά ιδιοκτησιακά δικαιώματα, τα οποία στηρίζονται σε κανόνες του εθιμικού δικαίου κάθε δικαιοδοσίας. Παράλληλα, εξετάζονται και τα χαρακτηριστικά των αντίστοιχων δικαιωμάτων του Κοινού Δικαίου, αναγνωρίζοντας τις διαφορετικές αντιλήψεις των δύο αυτών νομικών οικογενειών σχετικά με την ιδιοκτησία της γης και τα δικαιώματα που παραχωρούνται επ’ αυτής. Το κεφάλαιο αυτό λαμβάνει επίσης υπόψη ζητήματα οριοθέτησης των τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών αντικειμένων τα οποία δημιουργούνται από τα προαναφερθέντα εμπράγματα δικαιώματα. Το κεφάλαιο 4 εξετάζει τη σχέση μεταξύ του φυσικού χώρου (δηλαδή του πραγματικού χώρου που καλύπτει ένα κτίσμα ή μια κατασκευή) και του νομικού χώρου (του άυλου χώρου εντός του οποίου ασκείται ένα δικαίωμα ή επιβάλλεται μία υποχρέωση ή ένας περιορισμός). Η σχέση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τα συστήματα διαχείρισης γης, καθώς ο φυσικός και ο νομικός χώρος δεν ταυτίζονται. Στο πλαίσιο της διαχείρισης γης, πραγματοποιούνται προσπάθειες ενοποίησης των δύο αυτών χώρων μέσω της ανάπτυξης προτύπων διαχείρισης γης (π.χ. Land Administration Domain Model, Legal Cadastral Domain Model), προτύπων τρισδιάστατης μοντελοποίησης πόλης (π.χ. CityGML), τεχνολογία Building Information Modelling (BIM) ή μέσω της εισαγωγής αντικειμένων γης (land objects), δηλαδή τμημάτων γης εντός των ορίων των οποίων ισχύουν ομοιογενείς συνθήκες ορισμένες από το νόμο. Τα νομικά ζητήματα τα οποία σχετίζονται με τη διαστρωμάτωση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων μελετώνται στο κεφάλαιο 5 της διατριβής αυτής. Η μελέτη επεκτείνεται στις σχετικές διατάξεις σημαντικού εύρους χωρών διεθνώς, περιλαμβάνοντας δικαιοδοσίες που εντάσσονται στην οικογένεια του Αστικού και του Κοινού Δικαίου, καθώς και σε δικαιοδοσίες όπου επικρατούν μεικτά δικαιϊκά συστήματα. Οι διαφοροποίηση των συστημάτων καταγραφής γης τα οποία εφαρμόζονται σε κάθε δικαιοδοσία (όπως το σύστημα καταγραφής πράξεων και το σύστημα καταγραφής τίτλων), ελήφθησαν υπόψη κατά την επιλογή των υπό μελέτη δικαιοδοσιών, καθώς και το πλήθος των διαφορετικών σκοπών ανάπτυξης κτηματολογικών συστημάτων (π.χ. δημοσιονομικό/φορολογικό, νομικό ή πολυδιάστατο κτηματολόγιο). Εξετάζοντας τα προαναφερθέντα ζητήματα, οι βασικοί προβληματισμοί ως προς το νομικό πλαίσιο το οποίο υποστηρίζει τη δημιουργία και τη διαχείριση τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, συνοψίστηκαν στα ακόλουθα: (i) ορισμός και διατύπωση του «ακινήτου», (ii) χρησιμοποιούμενη ορολογία για την περιγραφή των χωρικών χαρακτηριστικών των ακινήτων, (iii) συσχέτιση μεταξύ των επικαλυπτόμενων στο χώρο ακινήτων και των σκινήτων που βασίζονται στη θεώρηση του αδιάσπαστου δικαιώματος της κυριότητας καθ’ ύψος και τις εξαιρέσεις της (μέσω των περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων), (iv) τη διάκριση μεταξύ των τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών οντοτήτων από περιπτώσεις διαστρωμάτωσης δικαιωμάτων που προκύπτουν από την εφαρμογή περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων και, (v) τη χρήση των τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών αντικειμένων για την επιβολή δικαιωμάτων, περιορισμών και υποχρεώσεων, τόσο στην περίπτωση του φυσικού αλλά και του νομικού χώρου. Στο κεφάλαιο αυτό, εντάσσεται και η μελέτη των περιορισμών με τρισδιάστατα χαρακτηριστικά, οι οποίοι προκύπτουν από τις διατάξεις του Δημοσίου Δικαίου. Ύστερα από την παρουσίαση των διαφορετικών προσεγγίσεων που ακολουθούνται για τη δημιουργία επικαλυπτόμενων ιδιοκτησιακών αντικειμένων, καθώς και των εμπράγματων δικαιωμάτων που χρησιμοποιούνται στις διαφορετικές δικαιοδοσίες, ακολουθεί η σύγκριση των διαφορετικών προσεγγίσεων. Ως προς τον ορισμό του κατακόρυφου εύρους της γης και του ακινήτου, σημειώνεται η επίδραση των βυζαντινορωμαϊκών αρχών (βάσει των οποίων περιλαμβάνεται ο χώρος πάνω και κάτω από ένα γεωτεμάχιο, καθώς και τα επικείμενά του), με συγκεκριμένους τύπους εξαιρέσεων, όπως οι πτήσεις των αεροσκαφών, ή η εξόρυξη μεταλλευμάτων και ορυκτών. Παρ΄’ολα αυτά, σημειώνεται πως διατάξεις οι οποίες επιτρέπουν τη δημιουργία και την επιβολή ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων καθ’ ύψος, συναντώνται σε σειρά δικαιοδοσιών διεθνώς. Στο πλαίσιο αυτό, εισήχθησαν μορφές ανεξάρτητων τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών αντικειμένων, με τη μορφή σαφώς οριοθετημένων όγκων ιδιοκτησίας (αντίθετα προς την επικρατούσα προσέγγιση της ενιαίας και αδιάσπαστης ιδιοκτησιακής οντότητας της στήλης υπέρ και υπό ενός εδαφοτεμαχίου). Οι τύποι των τρισδιάστατων αυτών ιδιοκτησιακών όγκων, η χρησιμοποιούμενη ορολογία και το περιεχόμενό τους, διαφέρουν ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες που χαρακτηρίζουν κάθε δικαιοδοσία. Ως προς τη σχέση μεταξύ των τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών αντικειμένων με την παραδοσιακή θεώρηση των ακινήτων (ως αδιάσπαστες στήλες ιδιοκτησίας), παρατηρούνται τρεις διαφορετικές προσεγγίσεις, οι οποίες καθορίζονται από τις προτεραιότητες που θέτει κάθε νομικό σύστημα (π.χ. προώθηση προσωπικών συμφωνιών μεταξύ ιδιωτών, ή ρύθμιση μέσω γενικότερων διατάξεων στο πλαίσιο της προώθησης της κοινωνικής συμβίωσης). Η πρώτη, περιορίζεται στην θέσπιση περιορισμών γενικού τύπου, προωθώντας την επίτευξη συμφωνιών μεταξύ των όμορων δικαιούχων. Η δεύτερη, προβλέπει τη ρύθμιση των σχέσων μεταξύ των γειτονικών ακινήτων μέσω ενός πλέγματος εξειδικευμένων κανόνων, εστιάζοντας στην προώθηση της κοινωνικής συμβίωσης. Τέλος, μια τρίτη, ενδιάμεση, προσέγγιση, προβλέπει τη θεσμική ρύθμιση συγκεκριμένων σχέσεων μεταξύ όμορων ακινήτων μέσω εξειδικευμένων διατάξεων (όπως, για παράδειγμα, περιπτώσεις φωτισμού-ηλιασμού, διέλευσης, και δομικής υποστήριξης ομόρων κατασκευών). Στόχος της προσέγγισης αυτής, αποτελεί η ικανοποίηση βασικών αναγκών της κοινωνικής συμβίωσης, ανεξαρτήτα από πιθανή διαφωνία μεταξύ των όμορων δικαιούχων σε ένα λιγότερο «ασφυκτικό» ρυθμιστικό πλαίσιο, το οποίο θα βασίζονταν εξαντλητικά σε εξειδικευμένες διατάξεις. Η διάκριση μεταξύ των αυτοτελών, τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών αντικειμένων από αυτά τα οποία προκύπτουν από τη σύσταση περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων, είναι απαραίτητη ώστε να τονιστεί η διαφοροποίηση στη χρήση και το περιεχόμενό τους. Τα μεν τρισδιάστατα ιδιοκτησιακά αντικείμενα, στοχεύουν στην αντιμετώπιση πολύπλοκων, επικαλυπτόμενων περιπτώσεων δικαιωματων, περιορισμών και υποχρεώσεων, διευρύνοντας τις δυνατότητες αξιοποίησης του χώρου σε σχέση με την παραδοσιακή θεώρηση της έννοιας του ακινήτου. Τα δε προερχόμενα από τη σύσταση περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων ιδιοκτησιακά αντικείμενα, βρίσκουν εφαρμογή είτε σε περιπτώσεις όπου απαιτείται ο περιορισμός ορισμένων εκφάνσεων του δικαιώματος της κυριότητας, είτε για να δώσουν τη δυνατοτητα εξειδικευμένων τρόπων αξιοποίησης των ακινήτων (π.χ. ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείμενα, πραγματικές δουλείες). Στο πλαίσιο της διαστρωμάτωσης της ιδιοκτησίας εντάσσονται επίσης και οι περιορισμοί οι οποίοι προκύπτουν από τις διατάξεις του Δημοσίου Δικαίου. Αυτοί μπορεί να διατυπώνονται ρητά ως προς συγκεκριμένα τρισδιάστατα χατακτηριστικά (όπως το ύψος, το βάθος ή ο όγκος), είτε ως προς φυσικά χαρακτηριστικά, ποσοτικά ή ποιοτικά, χωρίς άμεση αντιστοιχία σε κάποιο γεωμετρικό μέγεθος. Παρά τον σημαντικό, και συνεχώς αυξανόμενο, αριθμό περιορισμών Δημοσίου Δικαίου με χωρικά χαρακτηριστικά, οι περιορισμοί αυτοί διατυπώνονται και επιβάλλονται με βάση την παραδοσιακή θεώρηση της γης και του ακινήτου (δηλαδή ως «αδιάσπαστη» οντότητα καθ’ υψος και βάθος), περιορίζοντας έτσι τις δυνατότητες αξιοποίησης ή επιβολής περιορισμών σε συγκεκριμένους όγκους ιδιοκτησίας. Ορισμένες δικαιοδοσίες του Κοινού Δικαίου προβλέπουν την επιβολή περιορισμών με τρισδιάστατα χαρακτηριστικά, υπό την μορφή «ογκομετρικών δουλειών» (volumetric easements). Παρ΄’ολα αυτά, το πεδίο εφαρμογής του δικαιώματος αυτού είναι σαφώς οριοθετημένο και δεν προβλέπει την εφαρμογή του στις περιπτώσεις περιορισμών Δημοσίου Δικαίου με τρισδιάστατα χαρακτηριστικά. Στο κεφάλαιο 7, αναζητούνται οι βέλτιστες πρακτικές κατακόρυφης διαστρωμάτωσης της έγγειας ιδιοκτησίας, για την εξυπηρέτηση των σκοπών τόσο του Ιδιωτικού όσο και του Δημοσίου Δικαίου. Αναφορικά με το πρώτο, έμφαση δίνεται στα ακόλουθα: (i) τη διευκόλυνση της επενδυτικής δραστηριότητας, (ii) την αντιμετώπιση περίπλοκων περιπτώσεων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων σε επικαλυπτόμενες κατασκευές, (iii) τη διευκόλυνση των συναλλαγών τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών αντικειμένων, (iv) την εξασφάλιση «συμβατότητας» μεταξύ των διαφορετικών τύπων ιδιοκτησιακών αντικειμένων, και (v) την σαφή διάκριση, ως προς τη χρήση και το περιεχόμενο, μεταξύ των διαφορετικών μορφών ιδιοκτησιακών αντικειμένων. Όπως είναι λογικό, τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα είναι πλήρως προσαρμοσμένα στην παραδοσιακή θεώρηση της έγγειας ιδιοκτησίας, υστερούν όμως σημαντικά στις περιπτώσεις όπου απαιτείται διαστρωμάτωση του χώρου σε πολλαπλά επίπεδα, εντός του ίδιου εδαφοτεμαχίου. Επιπρόσθετα, αντιμετωπίζουν σημαντικούς περιορισμούς όσον αφορά στην εκχώρηση πλήρους κυριότητας σε συγκεκριμένο όγκο εντός ορισμένης ιδιοκτησίας (καθώς η επιβολή ενός περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος επιτρέπει μόνο τον περιορισμό συγκεκριμένων ενεργειών από το δικαίωμα της κυριότητας του εδαφοτεμαχίου, και την εκχώρησή τους στον δικαιούχο του αντίστοιχου περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος). Αντίθετα, οι τρισδιάστατες κτηματολογικές οντότητες, παρέχουν πληρέστερη εικόνα των ιδιοκτησιών οι οποίες βρίσκονται σε διαφορετικά επίπεδα, ενώ επιτρέπουν την αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του χώρου. Οι διατάξεις που ρυθμίζουν την έγγεια ιδιοκτησία στα συστήματα τα οποία στηρίζονται στο Κοινό Δίκαιο, παρουσιάζονται περισσότερο συμβατά προς την διαστρωμάτωση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων σε πολλαπλά επίπεδα. Εξάλλου, ο διαχωρισμός της πλήρους κυριότητας (η οποία τελεί αποκλειστικά υπό το κράτος ή τον μονάρχη), και η εκχώρηση συγκεκριμένων επιπέδων εξουσίασης ενός ακινήτου σε ιδιώτες για ορισμένη χρονική διάρκεια, τα οποία προβλέπονται στις δικαιοδοσίες που διέπονται από τις αρχές του Κοινού Δικαίου, προσεγγίζουν περισσότερο τον διαχωρισμό της ιδιοκτησίας σε πολλαπλά επίπεδα σε σχέση με τις βυζαντινορωμαϊκές αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εύρος και το περιεχόμενο του δικαιώματος της κυριότητας, όπως ισχύουν στο Αστικό Δίκαιο. Η διαφοροποίηση των δύο αυτών προσεγγίσεων, αντικατοπτρίζεται και στο πνεύμα των διατάξεων που έχουν θεσπιστεί για την διαστρωμάτωση της ιδιοκτησίας στις δικαιοδοσίες που βασίζονται στις αρχές του Αστικού Δικαίου (π.χ. Νορβηγία, Σουηδία) και του Κοινού Δικαίου (π.χ. Αυστραλία, Καναδάς, Μαλαισία, Σιγκαπούρη). Οι μεν περιορίζουν το εύρος εφαρμογών των τρισδιάστατων ιδιοκτησιακών τους δικαιωμάτων και αντικειμένων σε κτήρια και κατασκευές, ενώ οι δε, παρέχουν τη δυνατότητα αξιοποίησής τους και σε νομικούς χώρους, που δεν αντιστοιχούν σε κάποιο φυσικό αντικείμενο ή τεχνητή κατασκευή. Η διατύπωση και χρήση τρισδιάστατων περιορισμών Δημοσίου Δικαίου αποτελεί, η ίδια, βέλτιστη πρακτική, δεδομένου ότι στόχος των Συστημάτων Διαχείρισης Γης αποτελεί η καταγραφή και η παρουσίαση του συνόλου των δικαιωμάτων, των περιορισμών και των υποχρεώσεων οι οποίοι επιβάλλονται πάνω στη γη. Ο ρόλος των τρισδιάστατων περιορισμών Δημοσίου Δικαίου σε αυτό τον στόχο είναι διττός καθώς, αφενός, επιτρέπουν την ακριβή οριοθέτηση του χώρου όπου επιβάλλεται μία ρύθμιση ή ένας περιορισμός εντός ενός εδαφοτεμαχίου, ενώ, αφετέρου, καθιστούν τον υπόλοιπο όγκο του εδαφοτεμαχίου διαθέσιμο προς αξιοποίηση. Παρά το γεγονός ότι περιπτώσεις περιορισμών Δημοσίου Δικαίου με τρισδιάστατα χαρακτηριστικά έχουν ήδη θεσπιστεί, οι περιορισμοί αυτοί ασκούνται με βάση τα αντίστοιχα εδαφοτεμάχια στο σύνολό τους (σαν «στήλη» εδάφους και αέρα κάτω και πάνω από την επιφάνεια του εδαφοτεμαχίου), κυρίως σε περιπτώσεις απαλλοτριώσεων, αυξάνοντας σημαντικά τον χρόνο και το κόστος της διαδικασίας. Το 8ο κεφάλαιο, ολοκληρώνει την πορεία αυτής της ερευνητικής προσπάθειας παρουσιάζοντας τα συμπεράσματα που προέκυψαν, συσχετίζοντάς τα με τον ερευνητικό στόχο και τα ερευνητικά ερωτήματα που είχαν τεθεί. Παράλληλα, προτείνονται πεδία περαιτέρω έρευνας προς την κατεύθυνση της θέσπισης νομοθετικού πλαισίου ρύθμισης της διαστρωμάτωσης πολυεπίπεδων ιδιοκτησιακών αντικειμένων. Δεδομένου του «εθνικού» χαρακτήρα της νομοθεσίας και των ιδιαίτερων κοινωνικών, ιστορικών και πολιτιστικών και λοιπών παραγόντων που την διαμορφώνουν, δεν είναι δυνατή η δημιουργία ενός κοινού πλαισίου τρισδιάστατης κτηματολογικής νομοθεσίας διεθνώς, ούτε μπορεί να προταθεί μια κοινή «βέλτιστη λύση». Κάθε δικαιοδοσία καλείται να προσαρμόσει το νομικό της πλαίσιο με τέτοιο τρόπο ώστε να μπορέσει να αντιμετωπίσει τις συνεχώς αυξανόμενες ανάγκες της, τόσο όσον αφορά την ικανοποίηση των αναγκών της κοινωνικής συμβίωσης, όσο και την αγορά των ακινήτων της. Άλλωστε, το τρισδιάστατο Κτηματολόγιο δεν αποσκοπεί στην ανατροπή του υπάρχοντος νομικού πλαισίου, αλλά στην συμπλήρωσή του, με στόχο την επίτευξη των κοινωνικών, περιβαλλοντικών και οικονομικών επιδιώξεων.	el
heal.abstract	This research focuses on the multiple stratification of real property, in the form of overlapping real property rights and Public Law Restrictions (PLRs), the legal instruments that are used to support vertical segmentation of land, their limitations and the legal amendments required for the operation of stratified land rights and volumetric real property units. Interrelation between the legal and the spatial component of real property units is made, in terms of the powers that are assigned to right-holders through real property rights and of the spatial boundaries within which such powers can be exercised. Advance from “indivisible” ownership concepts, deriving from Roman principles on land ownership, to the “excision” of ownership of navigable air space or of underground space for mineral activities, as well as the assignment of legal powers to third parties through limited real rights, depicts the need of legal instruments that circumvent the absolute character and the indivisible content of real property ownership. Further dissociation of surface parcel ownership from that of over (or under) lying structures, or of imposing volumetric Rights, Restrictions or Responsibilities (RRRs) is required by the increased spatial needs of space of modern societies and community living. Existing legal instruments, such as servitudes (easements), rights of superficies, emphyteusis, composite ownership concepts, or special real property rights, face limitations when applying to modern cases of real property stratification, thus highlighting the need of “enhancing” property law and cadastre legislation to support the vertical segmentation of real property and the assignment of volumetric real property rights. This thesis is structured in eight chapters, which respond to its research aim. First, the cases requiring real property stratification are identified, followed by studying of existing legal instruments used for real property stratification. Then, legal issues related to volumetric real property units are identified, analysed and compared, in order to evaluate existing concepts of real property stratification and propose legal amendments that address their limitations. Chapter 2 presents characteristic cases of overlapping land rights at international level. Depending on each country’s level of development, the abundance of land and urban planning priorities, simpler or more complex cases of overlapping rights can be identified. Such cases may range from composite ownership concepts, such as apartment ownership, overlapping and interlocking structures, infrastructures and networks, to rights deriving from customary tenure. Public Law Restrictions (PLRs), also fall within this field, constituting non-materialised legal volumes where restrictions are imposed. The third chapter of this thesis deals with the legal framework that supports 3D RRRs on land. It starts by describing the different types of classifying legal systems. The different aspects of each type of classification are depicted, while the distinction between Civil and Common Law jurisdictions was considered to serve the purposes of this work, as it does not allow grouping heterogeneous legal systems, in terms of land tenure systems, cadastral infrastructure and cadastral legislation. Presentation of the main features of limited real property rights used for real property stratification follows. These include, within the context of Civil or Civil law based jurisdictions, servitudes (easements), usufruct, the right of superficies, emphyteusis, composite ownership rights, as well as special property rights and objects. Within the context of Common law, their equivalent concepts, such as easements, life-estates and leasehold are also presented. Issues of delimitation of real property units and of their boundaries are also taken into account in this chapter. Chapter 4, delves into the relation between physical and legal space. Given that right holders are allowed to exercise specific powers to a specific space, the relation between legal and physical space is fundamental to land administration systems and it is reflected on the structure of different land registration systems. Integration of legal and physical space is aimed through various approaches, including the introduction of land objects (denoting a piece of land where homogeneous conditions exist within its boundaries), as well as through standardised models (e.g. the Land Administration Domain Model and its proposed legal specialisation, the Legal Cadastral Domain Model), or exploitation of 3D modelling techniques, such as Building Information Modelling, or 3D city modelling standards (e.g. CityGML). Chapter 5 emphasises on the legal issues related to stratification of real property and 3D Cadastre, within extensive research among legal provisions of different countries internationally, both of Civil and Common law legal tradition (also including jurisdictions of mixed legal tradition). Provision to include jurisdictions both of deed and title registration systems was made, along with different types of cadastre purposes (legal, fiscal and multipurpose cadastral systems). Examination of legal issues related to 3D cadastre internationally, concluded to the main concerns regarding 3D regulation and management of real property which include the definition of real property, the terminology used to describe its spatial extent, the relation between stratified and traditional real property objects, the distinction of 3D real property objects from those deriving from employing limited real property rights and, the use of 3D property to support both legal and physical space. Public Law Restrictions that pertain volumetric connotation are also examined in this chapter. Following the presentation of the different approaches regarding real property stratification, as well as the legal instruments employed by different legal systems, chapter 6 compares aforementioned concepts and legal instruments. Definition of land pertains, most commonly, the earth and the space above and below it, while ownership of land may be subject to land use-based limitations (e.g. mining or aviation). In several jurisdictions, reference is made to specific height and depth levels of real property ownership, instead of indivisible ownership columns. This notion is also reflected on national definitions of traditional “land parcels”. In order to address the limitations of “indivisible” land parcel ownership columns, several jurisdictions have introduced individual 3D real property units, in terms of delimited volumes of real property (instead of an indivisible volume extending above and below a land parcel). Different types of 3D real property units are available to each jurisdiction, while vocabulary and content of 3D real property units depends on each country, state or province. Relation between 3D real property with traditional land parcels is regulated by generic (non-specialised) restrictions, the establishment of statutory implied easements, or specialised provisions. Each case promotes different principles, such as individual agreements, or community living. Distinction between 3D real property units and property units deriving from limited real property rights is required to highlight their different operation and context; the former are used to extend the capacities of traditional real property units by addressing complex cases of stratified real property rights, while the latter operate ancillary, either in by “excising” powers from the right of ownership, or allowing specific types of land exploitation (e.g. customary real property units). Stratification of real property also pertains Public Law Restrictions and regulations. These are either explicitly defined in terms of height, depth and volume, or implied, by reference to physical, or even to non-geometrical, qualitative characteristics. Despite the abundance of Public Law Restrictions and their registration and mapping, such restrictions are imposed on (traditional) land parcel level, thus limiting exploitation capabilities of the land parcel volume as a whole. In several Common law jurisdictions, the concept of volumetric easements is considered to be applicable; however, the specific types of statutory easements inhibits the exploitation of volumetric easements for Public Law Restrictions with 3D spatial connotation. In chapter 7, “best practices” for real property stratification are identified, emphasising on the 3D partition of real property both for Private and Public Law purposes. As regarding real property rights related to Private Law, emphasis is given to the following aspects: (i) facilitation of investments, (ii) overcoming difficulties with overlapping building situations, (iii) allow transactions between 3D objects, (iv) “compatibility” and relation between stratified and traditional real property units, and (v) distinction from other types of real property units. Although limited real property rights are better adopted to traditional real property units, they face significant limitations in creating distinct real property volumes in multiple spaces within the same land parcel footprint. Moreover, limited real property rights face limitations regarding allocation of ownership rights on stratified real property units (since such rights may only “excise” specific powers from the owner of the surface parcel and allocate them to the limited right-holder). On the other hand, 3D real property units provide better insight on real property situations on multiple levels by different right-holders, and allow for more efficient management of real property. Common law jurisdictions seem to be better adjusted to the concept of real property stratification; the estate system that applies in Common law jurisdictions, which vests ownership to the state or the crown, is closer to the allocation of real property rights on multiple space volumes, compared to the Roman principles that apply to Civil Law jurisdictions. This is also reflected on the provisions regarding stratified real property units in Civil and Common Law based jurisdictions. The former restrict the use of 3D property units for buildings or constructions, while the latter leave room for non-feasible legal spaces as well. 3D stratification of PLRs constitutes a best practice by itself, since Land Administration systems aim to present the full range of RRRs that apply on land. 3D PLRs serve within this purpose in two ways. First, they allocate the exact volume of space that is subject to a restriction, while, second, leave the rest of the space available to exploitation. Although PLRs with 3D connotation already exist, such restrictions apply to surface parcels as a whole, mainly in the form of land expropriation. This increases bureaucratic and procedural workload, while also retains significant volumes of “exploitable” space, unexploited. Finally, chapter 8 concludes this work by discussing the findings of the previous chapters and responding to the research questions formulated to address the aim of this thesis, while also proposing further research fields.	en
heal.sponsor	This research was funded by a scholarship awarded by the Special Account for Research Grants, National Technical University of Athens	en
heal.advisorName	Δημοπούλου, Έφη	el
heal.advisorName	Dimopoulou, Efi	en
heal.committeeMemberName	Δημοπουλου, Έφη	el
heal.committeeMemberName	Κιτσαράς, Λάμπρος	el
heal.committeeMemberName	Γεωργόπουλος, Ανδρέας	el
heal.committeeMemberName	Paasch, Jesper	en
heal.committeeMemberName	van Oosterom, Peter	en
heal.committeeMemberName	Αρβανίτης, Απόστολος	el
heal.committeeMemberName	Πότσιου, Χρυσή	el
heal.academicPublisher	Σχολή Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών	el
heal.academicPublisherID	ntua
heal.numberOfPages	300
heal.fullTextAvailability	false