Αξιοποίηση γεωγραφικών μεταδεδομένων στη διαχείριση της αγοράς ακινήτων (Real Estate) - Δικτυακός μεσίτης ακινήτων

Abstract

Η παρούσα μεταπτυχιακή εργασία εργασία έχει ως στόχο τη διερεύνηση της ενσωμάτωσης γεωγραφικών μεταδεδομένων σε διαδικασίες ανεύρεσης ακινήτων προς πώληση σε συστήματα Κτηματομεσιτικών υπηρεσιών (on-line Real Estate) στο Διαδίκτυο. Μέρος της εργασίας αποτέλεσε η υλοποίηση μιας πρότυπης διαδικτυακής εφαρμογής για την απόδειξη της εφικτότητας και της ωφέλειας μιας τέτοιας προσέγγισης. Βασικό κίνητρο για τη συγκεκριμένη ιδέα-εφαρμογή αποτέλεσε η προσωπική ταλαιπωρία κατά τη φάση αναζήτησης ακινήτου προς ενοικίαση / πώληση. Δεδομένου ότι παραπλήσιες λύσεις έχουν αναπτυχθεί παγκοσμίως, η ιδέα δεν διαγκωνίζεται τόσο για την πρωτοτυπία της όσο για την ευαισθητοποίηση της ελληνικής αγοράς. Η ιδέα της δωρεάν ή με πολύ μικρό κόστος παροχής πληροφόρησης για τα υποψήφια προϊόντα, χωρίς την υποχρέωση για καταβολή υπέρογκων ποσοστών επί του τιμήματος είναι πράξη άκρως «δημοκρατική» στη λογική παροχής ευρυζωνικών υπηρεσιών σε ολόκληρο τον πληθυσμό. Δεδομένου ότι η οικοδομή αποτελεί τον βασικό πυλώνα ανάπτυξης της εθνικής μας οικονομίας (ευτυχώς ή δυστυχώς), η διάχυση της πληροφορίας θα επιταχύνει την ανάπτυξη μειώνοντας το κόστος αγοράς κατοικίας (απαλείφεται η ανάγκη των μεσαζόντων – μεσιτών). Τουλάχιστον για τα μικρότερα ακίνητα οι πολίτες θα επιλέγουν το ακίνητο που πραγματικά ικανοποιεί τις ανάγκες τους στην καλύτερη δυνατή τιμή. Επιπλέον, ο ίδιος ο κλάδος ακινήτων εξελίσσεται επιτρέποντας την εξειδίκευση των μεσιτών και την ενασχόληση μόνο όσων έχουν την απαιτούμενη επαγγελματική κα τάρτιση. Αρχικά γίνεται σύντομη αναφορά σε θέματα της αγοράς ακινήτων, που τεκμηριώνουν με βάση την κλασική οικονομική θεωρία την ανάγκη για ενημέρωση των καταναλωτών και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας. Θέματα σχετικά με GIS αναπτύσσονται πάντα έχοντας κατά νου την αγορά ακινήτων. Στη συνέχεια περιγράφονται οι ιδέες, που αναπτύσσονται από την παγκόσμια κοινότητα λογισμικού σχετικά με το WEB2.0 και την ανάπτυξη εφαρμογών προσβάσιμων από οπουδήποτε χωρίς να υπάρχουν “SILO” και proprietary βάσεις ή διεπαφές (SOAP, AJAX κλπ). Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και η Ευρωπαϊκή κοινότητα του GIS με το πρόγραμμα INSPIRE. Η περιγραφή των βασικότερων εργαλείων, που χρησιμοποιήθηκαν για την ανάπτυξη του λογισμικού θα αναφερθούν εδώ. Γενικότερη αναφορά θα γίνει στη μεγάλη διάδοση των Google Maps API και σε παρεμφερή APIs απεικόνισης γεωγραφικών πληροφοριών σε χάρτες. Στην Τρίτη ενότητα θα γίνει μια ανασκόπηση των υπαρχουσών λύσεων, που υπάρχουν μέχρι και σήμερα στον παγκόσμιο ιστό και αφορούν τη συγκεκριμένη ιδέα. Η ιδέα είναι σχετικά ώριμη σε αγορές της Αμερικής ή και της Αγγλίας. Χαρακτηριστικά παραδείγματα θα αναφερθούν. Στην τελευταία ενότητα θα περιγραφεί η δομή της πλατφόρμας της λύσης, που ανέπτυξα στα πλαίσια της μεταπτυχιακής εργασίας. Να τονίσω ότι σε καμία περίπτωση η πλατφόρμα δεν επιδιώκει τα σκήπτρα της καλύτερης εφαρμογής online-real estate. Αποτελεί απλά ένα testbed ή αλλιώς η απόδειξη (proof-of-concept) ότι η ανάπτυξη ενός τέτοιου εργαλείου δεν απαιτεί υπέρογκη προσπάθεια. Να σημειώσω σε αυτό το σημείο ότι η συγκεκριμένη ιδέα είχε προταθεί στον Πανελλήνιο Διαγωνισμό Innovation 2006 της OTENET. Λέξεις Κλειδιά: γεωγραφικά μεταδεδομένα, γεωκωδικοποίηση, γεωεπεξεργασία, γεωσυσχέτιση, Google Maps, AJAX, Real Estate, GIS.

The present thesis makes an effort to embed geographic metadata in operational functions of online Real Estate GIS applications. Part of the current work was the development of a functional application proving the viability of such an approach. The whole effort was more or less as a proof-of-concept approach rather than a full commercial effort. Basic motive for the particular idea-application was the personal discomfort during the phase of real estate search for renting/sale. Due to the fact that, similar solutions have been developed worldwide, the idea does not compete so much for her originality as for promoting best practises in the Greek market. The idea of using such an online service for free or for a very small fee without extra charges based on the price of the real estate, is an action extremely "democratic" because the information becomes available to the masses. Since Dwelling Construction constitutes the basic pylon of growth for the greek economy, the availability and diffusion of information will accelerate the growth, decreasing the purchase cost of residence (no need for RE agents) at least for the smaller estates. Individuals will select the estate that will really satisfy their needs in the best possible price. Moreover, the sector of RE will mature through the specialisation of brokers / RE agents, in areas like RE leasing and Investment assessment. To start with, a short report on issues regarding the market of real estate explains that the need for consumers’ ability to easily reach unbiased Real Estate (RE) information stems from the classic economic theory. GIS needs are shortly analysed here. In the second part of the thesis, we explain in detail the world’s-software-community WEB 2.0 ideas and the online web applications that are accessible from anywhere. The development based on vertical and proprietary databases will be opposed to the open (SOAP, AJAX etc) interconnected way of developing web applications. The European community drives the specification processes towards the same direction. These efforts are grouped under the INSPIRE project. The basic tools and architectures that were used during the development of the software testbed will be explained in detail here. This description will enlighten widely used APIs, like Google Maps and similar GIS technologies. In the Third part, we examine existing solutions in the world web relevant to the RE industry. The idea is relatively mature in markets such as USA or UK. Characteristic examples will be given. In the last part, we describe the technicalities of the developed testbed in depth. In no case does the application developed seek to be recognised as the best (in terms of functionality and user friendliness or completeness) online application in RE. It simply constitutes a testbed and a proof (proof - of - concept) that developing online applications does not pose to big difficulties. Words Keys: geographic metadata, geocoding, geoprocessing, geo-correlation, Google Maps, AJAX, Real Estate, GIS