Η επιρροή των πολεοδομικών αλλαγών στις αξίες των ακινήτων στη νήσο Μύκονο:οι αξίες μετά την έγκριση Ζ.Ο.Ε.

Abstract

Η παρούσα μεταπτυχιακή εργασία φέρει τον τίτλο ‘Η επιρροή των πολεοδομικών αλλαγών στις αξίες των ακινήτων. Εφαρμογή στη Ν. Μύκονο: Οι αξίες μετά την έγκριση Ζ.Ο.Ε.’ Συγκεκριμένα, στοχεύει στη μελέτη των πολεοδομικών παραγόντων που επηρεάζουν τη διαμόρφωση των αξιών των ακινήτων. Στα πλαίσια αυτά γίνεται εφαρμογή στη νήσο Μύκονο μετά την έγκριση της Ζ.Ο.Ε. και μελετάται η μεταβολή που επέφερε η αλλαγή του πολεοδομικού καθεστώτος στην αξία της γης. Ειδικότερα, η μεταπτυχιακή εργασία αποτελείται από έξι κεφάλαια. Στο 1ο Κεφάλαιο, ‘Αξία Ακινήτων’ γίνεται μια γενική αναφορά στην έννοια του ακινήτου και των αξιών του. Επιπλέον, παρουσιάζεται η λειτουργία της αγοράς των ακινήτων και οι παράγοντες που την επηρεάζουν. Τέλος, γίνεται αναφορά στην προσφορά και τη ζήτηση, καθώς και στη μεταξύ τους σχέση. Στο 2ο Κεφάλαιο, ‘Πολεοδομικά δεδομένα που επηρεάζουν την αξία ακινήτων’ αναλύονται οι βασικοί πολεοδομικοί παράγοντες με αναφορά στα βασικά σημεία της τεχνικής νομοθεσίας που ισχύει σήμερα στη χώρα μας. Όσον αφορά το Χωροταξικό σχεδιασμό παρουσιάζεται το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης, τα Ειδικά και Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης, οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων, Περιοχές Ειδικών Χωρικών Παρεμβάσεων και Σχέδια Ολοκληρωμένων Αστικών Παρεμβάσεων. Σε επίπεδο Πολεοδομικού σχεδιασμού αναλύονται τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου, ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός και οι όροι δόμησης εκτός σχεδίου που αφορούν την εφαρμογή. Στο 3ο Κεφάλαιο ‘Περιοχή Μελέτης’ περιγράφονται τα γενικά χαρακτηριστικά της νήσου και το πρόβλημα καταγραφής της οικοδομικής δραστηριότητας στις Κυκλάδες. Επιπλέον, παρουσιάζεται η οικοδομική δραστηριότητα και το πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης στη Μύκονο το οποίο επιβεβαιώνεται με χαρακτηριστικά παραδείγματα. Στο 4ο Κεφάλαιο ‘Πολεοδομικό Καθεστώς πριν και μετά την έγκριση της Ζ.Ο.Ε. Μυκόνου’, παρουσιάζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης που ίσχυαν για την εκτός σχεδίου περιοχή της Μυκόνου πριν την έγκριση της Ζ.Ο.Ε. Κατόπιν, αναλύονται οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίζει η Ζ.Ο.Ε.και γίνεται μια προσπάθεια συγκριτικής ανάλυσης με το προηγούμενο καθεστώς δόμησης. Επίσης, μελετώνται οι μεταβολές του συντελεστή δόμησης για διάφορες περιπτώσεις γηπέδων. Τέλος, διερευνώνται οι επιπτώσεις της Ζ.Ο.Ε. στο οικιστικό περιβάλλον της νήσου, με επικέντρωση στα κρίσιμα σημεία ανά περιοχή της Ζ.Ο.Ε. Στο 5ο Κεφάλαιο ‘ Μελέτη της μεταβολής των Αξιών Ακινήτων μετά την έγκριση της Ζ.Ο.Ε. Μυκόνου’ περιλαμβάνεται η εφαρμογή της παρούσας εργασίας, η οποία διερευνά τη μεταβολή στην αγοραία αξία της γης πριν και μετά την έγκριση της Ζ.Ο.Ε. με στόχο την εξαγωγή χρήσιμων συμπερασμάτων για την επιρροή που είχε η εφαρμογή της Ζ.Ο.Ε. στις αξίες των ακινήτων στη νήσο. Στο 6ο Κεφάλαιο ‘Συμπεράσματα’ παρουσιάζονται τα συμπεράσματα που αφορούν τα πολεοδομικά δεδομένα επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων, καθώς και αυτά που εξάγονται από την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήθηκε στο Δήμο Μυκόνου και σχετίζονται με την επιρροή της Ζ.Ο.Ε. στην αξία της γης. Τέλος, παρατίθεται Παράρτημα πινάκων, γραφημάτων και χαρτών, που συμπληρώνει την εφαρμογή της εργασίας. Λέξεις κλειδιά: << Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου, Αξίες Ακινήτων, Πολεοδομικοί παράγοντες >>.

This master thesis has the title “The influence of urban planning changes’ on the values of real estate. Application in the island of Mykonos: Values after the approval of the Urban Control Zone. Specifically, it aims to investigate the changes in urban planning that affect the values of real estate. For this purpose, the effect that had the change in urban status on land values in the island of Mykonos after the approval of the Urban Control Zone has been examined. Particularly, the thesis is composed of six chapters. The 1st Chapter, ‘The Values of real estate’, contains a general report in the significance of real estate and its values. Moreover, the real estate market system and its factors are being described. Finally, reference has been made in the meaning of supply and demand, as well as the balance between them. The 2nd Chapter, ‘Urban factors that influence the values of real estate’, includes analytical description of the basic urban factors and contains an extensive report on the basic points of the technical legislation in force. As far as the Zoning Design is concerned the National / Comprehensive Zoning Plan, the Special and Regional Zones, the Organised Development Areas in Productive Activities and the Complete Urban Planning are presented. With reference to the Urban Design, the General Urban Plans and the Urban Control Zone, the General Building Rule and the building conditions for the areas which are out of approved street plans (concerning to the application) are described analytically. The 3rd Chapter, ‘Case Study’, describes the general features of the island of Mykonos and the problem of recording the building activity in Cyclades. Besides, the building activity and the problem of arbitrary building in Mykonos with typical examples are presented. The 4th Chapter, ‘Urban Status before and after the approval of the Urban Control Zone in Mykonos’, presents the building conditions and restrictions that applied in the areas which are out of approved street plans before the approval of the Urban Control Zone in Mykonos. Moreover, analyses the building conditions and restrictions and the land uses that are defined for the areas in the boundaries of the Urban Control Zone. In addition, there has been an attempt to compare the different building status before and after the approval of the Urban Control Zone. Also, the changes of the buildingare examined for several building site areas. Finally, the consequences the Urban Control Zone has to the island’s residential environment especially in the crucial areas of the zone are investigated. The 5th Chapter, ‘Study of changes in the values of the real estate after the approval of the Urban Control Zone in Mykonos’, contains the case study of this master thesis, which examines the changes in the market value of land before and after the approval of the Urban Control Zone in order to make useful conclusions on the influence that had the application of zone in the values of real estate in Mykonos. The 6th Chapter, ‘Conclusions’, presents the conclusions, both on the urban factors that influence the values of real estates and on the market analysis that was taken place in the Municipality of Mykonos with reference to the influence the Urban Control Zone had on the land values. At the end of the thesis there is an Appendix containing all the necessary tables, diagrams and maps which present the results of the application. Key Words: << Urban Control Zone, Values of Real Estate, Urban factors >>.