Διερεύνηση της προόδου της νομιμοποίησης αυθαιρέτων στην Αλβανία σε σχέση με τους αρχικούς στόχους

Abstract

Η πολεοδομική ανάπτυξη και η πολιτική της γης στην Αλβανία συνεχίζει να είναι μια πρόκληση με θετικές και αρνητικές συνέπειες στην ζωή του τόπου . Ως απόρροια , στη χώρα συνεχίζει να κυριαρχεί η λογική της αυθαίρετης δόμησης , με βραχυχρόνια κέρδη , και σε αντίθεση με τη λογική του πολίτη «για ένα καλύτερο αύριο» .Σκοπός της παρούσας εργασίας είναι η αξιολόγηση της προόδου της νομιμοποίησης των αυθαιρέτων οικισμών στην Αλβανία σε σχέση με τους αρχικούς στόχους που είχε θέσει η Αλβανική κυβέρνηση . Στη συνέχεια περιγράφονται η δομή και η οργάνωσή της, δηλαδή τα κεφάλαια, από τα οποία αποτελείται η εργασία, καθώς και περιληπτικά το περιεχόμενό τους. Στο πρώτο κεφάλαιο παρουσιάζεται μια ανάλυση της υπάρχουσας κατάστασης στην χώρα με βάση τα ιστορικά , δημογραφικά και οικονομικά στοιχεία . Επιπλέον δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στον τομέα τον κατασκευών και των ακίνητων γενικότερα , συμβαδίζοντας με της πολιτικές που ακολούθησε η κυβέρνηση όσον αφορά στην αστικοποίηση και στην αυθαίρετη δόμηση . Όλα τα παραπάνω συνοδεύονται με τους κατάλληλους χάρτες ,εικόνες , πίνακες και διαγράμματα . Στο δεύτερο κεφάλαιο αρχικά γίνεται αναφορά στις τέσσερις ιστορικές περιόδους ,που έχει περάσει η χώρα μέχρι σήμερα , δίνοντας έμφαση στο ζήτημα των δικαιωμάτων στη γη , το νομικό καθεστώς αυτών και το ιδιοκτησιακό .Στη συνέχεια γίνεται μια εκτενής αναφορά στους σημαντικότερους νόμους της χώρας μετά το 1990 που αφορούν στις ιδιωτικοποιήσεις , τη χωροταξική και πολεοδομική πολιτική , τη αποκατάσταση/αποζημίωση των πρώην ιδιοκτητών καθώς και την νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών .

Στο τρίτο κεφάλαιο αρχικά γίνεται μια ανάλυση στον τομέα της αγοράς ακίνητων στην Αλβανία και παρουσιάζεται το σχέδιο δράσης που ανέλαβε η Αλβανική κυβέρνηση , με στόχο την ενεργοποίηση της αγοράς . Στη συνεχεία αναλύεται το σύστημα εγγραφής της ακίνητης περιουσίας, και ο ρόλος του στην όλη διαδικασία . Επίσης , γίνεται εκτενής αναφορά στο φορολογικό καθεστώς ακινήτων που επικρατεί στην χώρα . Όπως σε αρκετές χώρες που οι οικονομίες τους βρίσκονται σε μεταβατικό στάδιο (Βουλγαρία, Ρουμανία, Κροατία, Σερβία κ.α.), στην Αλβανία σήμερα λειτουργεί διπλό σύστημα καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας διαχωρίζονται στο νέο και στο παλαιό κτηματολογικό σύστημα. Τα πρώτο είναι το IPRS και το δεύτερο είναι το παλαιό σύστημα υποθηκοφυλακείων(Hipoteka). Έτσι λοιπόν ,στο τέταρτο κεφάλαιο γίνεται μια εκτενής περιγραφή του συστήματος εγγραφής των ακίνητων στην Αλβανία , και περιγράφεται ο ρόλος των IPRO. Εκτός από τα IPRO ,που αναλύθηκαν στο προηγούμενο κεφάλαιο , υπάρχουν αρκετοί άλλοι φορείς που ασχολούνται με την διαχείριση της γης , τις αυθαίρετες κατασκευές κλπ. Στο πέμπτο κεφάλαιο παρουσιάζονται οι συγκεκριμένοι φορείς και κρατικοί μηχανισμοί , εμβαθύνοντας κυρίως στον Οργανισμό για την νομιμοποίηση , αστικοποίηση και ένταξη των αυθαίρετων περιοχών , ALUIZNI . Στο έκτο κεφάλαιο αρχικά γίνεται μια εκτενής αναφορά στην ιστορία της αυθαίρετης δόμησης στην Αλβανία και στην αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος από την πλευρά της κυβέρνησης . Στην συνέχεια , δίνονται κάποια γενικά στοιχεία όσον αφορά στην διαδικασία νομιμοποίησης καθώς επίσης και για τις απαιτούμενες τοπογραφικές εργασίες ούτως ώστε να παραχθούν τα κατάλληλα υπόβαθρα. Τέλος , γίνεται εκτενέστατη αναφορά στην διαδικασία νομιμοποίησης σύμφωνα με τον νόμο 9482 του 2006 , «Περί της νομιμοποίησης , αστικοποίησης και ένταξης των αυθαίρετων κατασκευών/περιοχών » . Στο έβδομο κεφάλαιο , αρχικά γίνεται ανάλυση της υπάρχουσας κατάστασης της πόλης των Αγίων Σαράντα , εμβαθύνοντας κυρίως στις λεπτομέρειες της διαδικασίας νομιμοποίησης , τα πρόστιμα , τα δικαιολογητικά , τους ελέγχους που απαιτούνται και στις πολεοδομικές βελτιώσεις της περιοχής . Στη συνέχεια γίνεται εκτίμηση της αξίας 5 ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή με την μέθοδο του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης όπου επίσης εκτιμούνται και τα κόστη νομιμοποίησης για το κάθε ακίνητο . Ύστερα , παρουσιάζεται και αναλύεται ένας πλήρης φάκελος ενός αυθαίρετου ακινήτου υπό πραγματικές συνθήκες , μέχρι την απόκτηση της άδειας νομιμοποίησης. Τέλος ,στο όγδοο κεφάλαιο , εξετάζεται η μέχρι τώρα πρόοδος της όλης διαδικασίας νομιμοποίησης ,παρουσιάζοντας συγκεκριμένα στοιχεία και δεδομένα από το ALUIZNI . Επίσης , γίνεται μια αξιολόγηση του όλου προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης και προτείνονται διαφορές λύσης για την μετέπειτα βελτίωση της διαδικασίας νομιμοποίησης και αξιολογείτε η αγορά ακινήτων στη χώρα.

The Republic of Albania faced a major phenomenon of informality in development when the country's political status was transformed from a centralized system to an open market economy . Since 2006 ,Albania is trying to find a solution to this problem. This thesis gives a brief overview of the phenomenon itself, the reasons that caused it and its impact. However, the real purpose of this thesis is to provide evidence on the progress of legalization initiatives, starting by explaining the given solution. Despite the solution's simplicity and although the progress was too fast in the early stages, a significant slowdown is noticed. This slowdown is caused by several reasons. One of them, the one which is related with the registration process of the legalized properties is mainly analyzed here . Up to today, ownership issues are considered a major concern for the overall economic development of Albania. The real estate market has constantly faced numerous challenges, that in a significant number of cases, originate from the lack of a unified and reliable system in the functioning of administration property rights .The organization of property rights and the right way to register the documented estates have a priority in the design and improvement of long-term urban planning and infrastructure development, allowing room for the implementation of state reforms . In order to be efficient, the property management system should ensure ownership and possession of the legal property owners, serving the enforcement of the property market , reducing land conflicts ,making easier the transactions concerning property , providing government support . The chaotic reality of property in the country and the problematic ownership rights have increased attention on the importance of effectiveness of the reforms and efficiency of state agencies responsible for these issues , like ALUIZNI . This thesis describes land administration status in the various periods and observes the property rights in different regimes, then describes relevant to land management which radically changed the situation in Albania . Thereafter, the policies and strategies that were implemented as guidelines for the land market and used as means to ensure and certify the property rights are presented. The property values and their variation according to the region, investment, geographical location and economic development are given on the town of Saranda. Then , the steps of the legalization process are presented referring to the law 9482/2006 and the changes which lead to the current situation of the informal constructions. The means and policies that the Albanian government used to deal with this process are analyzed in depth . The town of Saranda , south of Albania was chosen as a case study area of informal and illegal development , referring to the number , actual condition and the solution given so far . A major role to all of these has played the organization for the legalization , urbanization and integration of the informal settlements ( ALUIZNI ) throughout the country . The final chapter of this thesis is dedicated to the results of the legalization process in Albania presented with numbers and figures . Proposals have been given for the improvement of the overall process . It should also be noted that this thesis is supplementary to the thesis entitled "Informal housing and housing policy in Albania", of Florinda Sinani.