Επιχειρηματικό Σχέδιο για την ανάπτυξη τουριστικής επένδυσης

Abstract

Απώτερος σκοπός της εν λόγω διπλωματικής εργασίας είναι να παρουσιάσει τα συστατικά στοιχεία ενός πρότυπου Επιχειρηματικού Πλάνου για μια υπό σύσταση ξενοδοχειακή επιχείρηση. Το εν λόγω επιχειρηματικό πλάνο αφορά την σύσταση νέας επιχείρησης στην περιοχή Περνέρα, του Δήμου Παραλιμνίου στην Κύπρο. Η μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε για την συλλογή των στοιχείων περιλαμβάνει την πρωτογενή έρευνα και τη μέθοδο της παρατήρησης. Στην βιβλιογραφική επισκόπηση αναλύθηκαν τα σημαντικότερα μέρη του επιχειρηματικού πλάνου και τα κυριότερα εργαλεία του όπως η ανάλυση του εσωτερικού και εξωτερικού περιβάλλοντος της επιχείρησης, το μίγμα μάρκετινγκ, οι χρηματοοικονομικές προβλέψεις και τα οικονομικά στοιχεία που προκύποτουν από την ανάλυση τους. Η ξενοδοχειακή μονάδα θα αποτελέσει μια μικρή πορς μεσαία επιχείρηση πλήρως εναρμονισμένη με όλους τους κανονισμούς και προϋποθέσεις λειτουργίας μιας επιχείρησης στην Κύπρο. Κύρια δραστηριότητα της επιχείρησης θα είναι οι υπηρεσίες ξενοδοχείου ύπνου πολυτελείας και Ά κατηγορίας με απρόσκοπτη θέα προς το απέραντο γαλάζιο της θάλασσας τα οποία θα προσφέρουν μια ανεπανάληπτη εμπειρία στους πελάτες της. Επίσης η επιχείρηση θα διαθέτει ένα κεντρικό εστιατόριο εναρμονισμένο πληρως με όλους τους υγεινομικούς κανονισμούς , ένα roof top sushi bar, ένα pool bar και ένα μικρό σπα για τη προσφορά μοναδικών στιγμών χαλάρωσης στους επισκέπτες της. Στόχος της επιχείρησης είναι η ίδρυση μιας υγιούς, καινοτόμου και κερδοφόρου ξενοδοχειακής μονάδας εφαρμόζοντας μια στρατηγική Επέκτασης του Προϊόντος (Product Development) και ακολουθώντας μια στρατηγική ∆ιαφοροποίησης απέναντι στον μαζικό ανταγωνισμό που επικρατεί στην συγκεκριμένη περιοχή. Η ιδιομορφία της συγκεκριμένης ξενοδοχειακής μονάδας, δηλαδή το μικρό της μέγεθος, η εξαιρετική τοποθεσία της που γειτνιάζει με την υπέροχη χρυσή παραλία αλλά και οι πολυτελείς πρώτης τάξεως υπηρεσίες του θα το καθιστούν ένα μοναδικό προϊόν. Σύμφωνα με την ανάλυση του κλάδου τα στοιχεία που προκύπτουν για την περεταίρω ανάπτυξη του δημιουργούν προσδοκίες για γρήγορη επίτευξη των στόχων που έχουν τεθεί εξαρχής για την επιχείρηση. Με βάσει τα στοιχεία της στατιστικής υπηρεσίας Κύπρου παρατηρείται μια συνεχής αύξηση την τελευταία 10ετία των εσόδων που προέρχονται από την βαριά βιομηχανία της χώρας που δεν είναι άλλη από τον τουρισμό. Επιπρόσθετα το συνολικό μέγεθος της αγοράς (σε αξία) των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων Πολυτελείας, Α ́ και Β ́ κατηγορίας, παρουσίασε διαχρονική αύξηση κατά την τελευταία περίοδο, αποδικνύοντας ακράδαντα ότι αποτελεί την συμαντικότερη βιομηχανία της Κύπρου η οποία αντιμετώπισε σθεναρά την οικονομική κρίση που έπλιξε την οικονομία του νησιού κατά το 2013 περιορίζοντας σημαντικά τις επιπτώσεις της. Αναφορικά με την ποσοστιαία συμμετοχή της υπό εξέταση κατηγορίας ξενοδοχείων στο σύνολο της υπό εξέτασης αγοράς, το έτος 2010 οι μονάδες Α’ κατηγορίας αντιπροσώπευαν το μεγαλύτερο μερίδιο (47,3%), γεγονός που καταδεικνύει το μέρος της αγοράς όπου δημιουργείται η μεγαλύτερη ζήτηση. Συνυπολογίζοντας λοιπόν και την Προϋπολογιστική Κατάσταση Αποτελεσμάτων Χρήσεως για την πρώτη πενταετία καθίσταται σαφές ότι οι προϋποθέσεις για την επιτυχή επίτευξη του επιχειρηματικού πλάνου είναι ιδιαίτερα ευνοϊκές. Πάραυτα όμως θα πρέπει να λάβουμε σοβαρά υπ’ όψιν μας τόσο τα αδύναμα σημεία του κλάδου (έντονο στοιχείο εποχικότητας, έντονος ανταγωνισμός από γειτονικούς προορισμούς, έλλειψη αεροπορικών εταιρειών χαμηλού κόστους) όσο και το ιδιαίτερα εύθραυστο οικονομικό περιβάλλον της χώρας μας (αύξηση έμμεσων φόρων, οικονομική κρίση που έχει πλήξει το κράτος, δυσκολία σύναψης δανεικών συμβάσεων). Άμεση σχέση με τα προαναφερθέντα έχει να κάνει και το γεγονός ότι σε χρηματοδοτικό επίπεδο η βιώσιμη ανάπτυξη της επιχείρησης θα εξασφαλιστεί από τον ιδιώτη επενδυτή. Η απόλυτη εξάρτηση από μια και μόνο πηγή χρηματοδότησης ωστόσο είναι πιθανό να προκαλέσει ανεπιθύμητες επιπτώσεις όπως για παράδειγμα, υπερβολικές απαιτήσεις κατά στη σύναψη συμφωνιών όσον αφορά το μετοχικό κεφάλαιο της σύμπραξης που θα διαχειρίζεται την ξενοδοχειακή μονάδα ή υπερβολικές απαιτήσεις όσον αφορά τα μερίσματα που θα απαιτηθού. Στην πρώτη εναλλακτική περίπτωση όπου εξετάζεται το ενδεχόμενο συνγχρηματοδότησης της επιχείρησης και από ιδιώτη επενδυτή αλλά και από τραπεζικό δανεισμό υπάρχει μια αισθητή πτώση των επιδόσεων της επιχείρησης σύμφωνα με τα υπολογισθέντα στοιχεία κάτι το οποίο οφείλεται κυρίως στην αποπληρωμή του δανεσθέντος κεφαλαίου. Και σε αυτή τη περίπτωση οι απαιτήσεις του ιδιώτη επενδυτή ίσως να είναι υπερβολικές αν και το ποσό συνεισφοράς του θα είναι αισθητά μειωμένο στα €2,000,000, ωστόσο τα κέρδη της επιχείρησης θα είναι αισθητά σε σχέση με το βασικό υπό εξέταση σενάριο. Κατά το δεύτερο εναλλακτικό σενάριο, το οποίο στηρίζεται αποκλειστικά στον τραπεζικό δανεισμό παρατηρούνται ίσως οι καλύτερες επιδώσεις ανεξάρτητα αν τα καθαρά κέρδη είναι μειωμένα. Αναλογιζόμενοι την απουσία ιδιώτη επενδυτή και της έλλειψης απαιτήσεων στο μετοχικό κεφάλαιο της διαχειριστέας επιχείρησης αποτελεί ίσως το ευνοικότερο σενάριο λειτουργίας. Ωστόσο, στους χαλεπούς καιρούς που διανύουμε ο τραπεζικός δανεισμός αποτελεί μια εξαιρετικά δύσκολη εώς αδύνατη υπόθεση. Επομένως καθίσταται σαφές ότι η βέλτιστη βιωσιμότητα της επένδυσης εξαρτάται από την εξασφάλιση της τραπεζικής χρηματοδότησης σε μια εποχή που ο τραπεζικός και χρηματοπιστωτικός κλάδος εμφανίζεται διστακτικός στην χορήγηση δανείων. Παρ’ όλα αυτά, όλα θα εξαρτηθούν από την αντιμετώπιση που θα έχουν τυχόν ιδιώτες επενδυτές, ή τραπεζικοί οργανισμοί που θα κληθούν να χρηματοδοτήσουν το όλον εγχείρημα. Ανάλογα με τις απαιτήσεις της κάθε πλευράς θα πρέπει να γίνουν ορθοί και σοφοί διακανονισμοί οι οποίοι θα εξυπηρετούν με βέλτιστο τρόπο τα συμφέροντα όλων των εμπλεκόμενων φορεών αλλά κυρίως της YMG Aristotelous Investments Ltd. που αντιπροσωπεύει τους ιδρυτές της ξενοδοχειακής μονάδας. Σημαντικό ρόλο στην υλοποίηση του όλου εγχειρήματος θα διαδραματίσουν και οι συνεργαζόμενες εταιρίες SLH και hotelBrain. Παρόλο που οι αμοιβές της hotelBrain μπορεί να ανέρχονται σε ένα υψηλό επίπεδο, προσδίδουν ωστόσο ένα αίσθημα εμπιστοσύνης και βεβαιότητας για την πλήρη επιτυχία του όλου εγχειρήματος. Μέσα από την πολυετή εμπειρία τους σε αντίστοιχα και ποικίλα έργα μπορούν να οργανόσουν πλήρως την ξενοδοχειακή μονάδα, από την εκπαίδευση του προσωπικού μέχρι και τον χρηματοοικονομικό έλεγχο των αποτελεσμάτων της, χωρίς οι ιδιοκτήτες της να είναι απαραίτητο να αναμειχθούν σε οποιοδήποτε στάδιο της οργανωσης ή λειτουργίας της. Παρ’ όλα αυτά, ανεξαρτήτου χρηματοδοτικού σεναρίου που θα κλήθεί να ακολουθήσει η επένδυση τα σημαντικά πλεονεκτήματα που διαθέτει, όπως η εξαιρετική τοποθεσία του τεμαχίου που θα αναπτυχθεί και οι στρατηγικές συνεργασίες με τους ικανότερους στον ξενοδοχοειακό τομέα θα την καταστήσουν μια κερδοφόρα επιχείρηση που μακροπρόθεσμα θα αποφέρει τα μέγιστα στους ιδιοκτήτες της.

The aim of this thesis is to present the components of a standard business plan for a hotel company under establishment. This business plan refers to the formation of a new company in the Pernera area of Paralimni Municipality in Cyprus. The methodology used for data collection includes primary research and observation method. In the literature review, the most important parts of the business plan and the main tools were analyzed such as analysis of the internal and external environment of the business, marketing mix, financial forecasts and financial data that arise from their analysis. The hotel complex will be a small medium enterprise fully harmonized with all restrictions and conditions for running a business in Cyprus. Main activity of the company will be the luxury accommodation and the first class hotel services with uninterrupted views of the deep blue sea, which will offer a unique experience to its customers. Also, the company will have a main restaurant fully harmonized all hygienic regulations, a roof top sushi bar, a pool bar and a small spa so it can offer unique moments of relaxation to its guests. The company's aim is to establish a healthy, innovative and profitable hotel unit applying a strategic expansion of the Product (Product Development) and following a diversification strategy against the massive competition that exists in this area. The specificity of the hotel unit, namely its small size, excellent location adjacent to the magnificent golden beach and the luxurious first class service will make this a unique product. According to the industry analysis and the data obtained for further development expectations for rapid achievement of the objectives set at the outset for business are highly promising. Based on the data of the Statistical Service of Cyprus there has been a continuous increase the last 10 years in the revenue from the heavy industry of the country, which is none other than tourism. Furthermore, the total market size of luxury hotel business, class A and B, showed continuous increase within the last period, proving the firmly believe that tourism industry is the most important sector for Cyprus economy which experienced strong economic crisis. The crises had severe consequences on the economy of the island in 2013 but tourism helped significantly reducing its impact. Regarding the percentage share of the relevant class hotels throughout the market concerned, the year 2010 units A class represented the largest share (47.3%), indicating the part of the market where the greatest demand is created. Counting therefore proactive the Income Statement for the first five years it is clear that the conditions for a successful achievement of the business plan are very favorable. Although, the weaknesses of the industry (strong element of seasonality, fierce competition from neighboring destinations, lack of low cost airlines) and the very fragile economic environment of our country (increased indirect taxes, the economic crisis that has hit the state, difficulty in raising loans contracts) should be taken under serious consideration. Directly related to the above has to do that the financially sustainability of the enterprise development will be provided by the private investor. The absolute dependence on a single source of finance however is likely to cause unwanted effects like excessive demands at the conclusion of agreements on the share capital of the Partnership that will be managing the hotel unit or excessive requirements for dividends might be required. The first alternative solution, which considers financing the company through both private assets and bank lending is a significant flight performance of the company in accordance with the calculated data something which is mainly due to the repayment of borrowed capital. And in this case the requirements of the investor may be excessive even though the amount of the contribution will be significantly reduced to € 2,000,000, but the company's profits will be significant compared to the baseline scenario under consideration. In the second scenario, which is based solely on bank lending, it perhaps the best results yield even though net profits are reduced. Considering the lack of private investment and the lack of requirements in the share capital of the managing company, this solution is probably the most favorable operating scenario. However, in the difficult times we are going through bank lending is an extremely difficult or impossible task. Therefore it is clear that the optimal viability of the investment depends on securing bank financing at a time when the banking and financial sector appears reluctant to grant loans. Nevertheless, everything will depend on how any private investors or banking organizations that will be required to fund the entire project, will face the whole project. Depending on the requirements of each side correct and wise arrangements should be signed, which will optimally serve the interests of all stakeholders, but especially of the YMG Aristotelous Investments Ltd. which represents the founders of the hotel unit. Highly important for the implementation of the entire is the partnership with SLH and hotelBrain. Although the hotelBrain fees may be up to a high level, the cooperation with the company gives a sense of confidence and certainty for the complete success of the whole plan. Through years of experience in various projects respectively they can fully organize the hotel unit, from the training of the personnel to the financial control of the company, without the owners being involved at any stage of the organization or its operation. However, no matter which financial scenario will the investment pursue there are important advantages, such as the excellent location of the hotel to be developed and strategic partnerships with the most talented in the hotel field, that will make a long term profitable business that will bring the greatest to its owners.