Μετάβαση από το Σύστημα του Υποθηκοφυλακείου στο Σύστημα του Κτηματολογίου και σχετικά προβλήματα. Στατιστικά στοιχεία από το Κ.Γ. Άμφισσας.

Abstract

Η παρούσα διπλωματική εργασία έχει σαν αντικείμενο την περιγραφή της λειτουργίας των Υποθηκοφυλακείων και των Κτηματολογικών Γραφείων, καθώς επίσης και την καταγραφή των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι πολίτες κατά τη συναλλαγή τους με το Κτηματολόγιο. Η εργασία αυτή έλαβε χώρα στο Υποθηκοφυλακείο Άμφισσας, το οποίο λειτουργεί και ως μεταβατικό Κτηματολογικό Γραφείο για τις περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί, επομένως όλα τα στοιχεία που έχουν συλλεχθεί από την έρευνα αφορούν το παραπάνω γραφείο. Η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε για την ολοκλήρωση αυτής της εργασίας ήταν η εξής:  Αρχικά συγκεντρώθηκαν οι γενικές πληροφορίες που αφορούν τον τρόπο λειτουργίας των δύο Γραφείων. Από διάφορα βιβλία, νόμους και ιστοσελίδες στο διαδίκτυο, έγινε η τελική επιλογή των κειμένων της εργασίας.  Παράλληλα, μοιράστηκε ερωτηματολόγιο που απευθυνόταν στους πολίτες που επισκέπτονταν το Κτηματολογικό Γραφείο Άμφισσας, στο οποίο ερωτήθηκαν για το εάν αντιμετωπίζουν κάποιο πρόβλημα κατά τη συναλλαγή τους με το Εθνικό Κτηματολόγιο. Από τα 100 ερωτηματολόγια που συλλέχθησαν, η πλειοψηφία (55 ερωτηματολόγια) δεν είχαν πρόβλημα. Ενώ από τα υπόλοιπα 45, έγινε κατηγοριοποίηση των προβλημάτων που ανέφεραν οι πολίτες. Παρατηρήθηκε ότι τα πιο σύνηθες πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι πολίτες αφορά στις αρχικές εγγραφές των ιδιοκτησιών τους, είτε σε σχέση με τη λανθασμένη αναγραφή των ληξιαρχικών τους στοιχείων, είτε σε σχέση με τη λανθασμένη αναγραφή των τίτλων κτήσεων κυριότητας.  Για τους χάρτες που χρησιμοποιήθηκαν, πηγή ήταν το διαδίκτυο και η Κτηματική Υπηρεσία Φωκίδος.  Για την καταγραφή των πράξεων των δύο Γραφείων μελετήθηκαν: το Γενικό Βιβλίο Εκθέσεων και το Ημερολόγιο Αιτήσεων Εγγραφής Πράξεων, έτσι ώστε να συγκεντρωθούν ετησίως το σύνολο των Πράξεων.  Για την καταγραφή των πρόδηλων σφαλμάτων ανά έτος, μελετήθηκε το Βιβλίο Αποφάσεων Προϊσταμένου του Κ.Γ. Άμφισσας. Ενώ για την καταγραφή του συνόλου των αγωγών μελετήθηκε το Ημερολόγιο Αιτήσεων Εγγραφής Πράξεων. Μέσω αυτών των στατιστικών στοιχείων γίνεται μία εκτίμηση της «πορείας» τους μέσω διαγραμμάτων.  Τέλος, μελετήθηκαν συγκεκριμένα προβλήματα τα οποία έχουν εμφανιστεί στο Κ.Γ., έτσι ώστε να έχουμε μία πλήρη εικόνα με βήματα για το πώς αυτά αντιμετωπίζονται. Ακολουθεί μια συνοπτική περιγραφή των κεφαλαίων της παρούσας διπλωματικής εργασίας. Στο πρώτο κεφάλαιο, αναλύεται το Σύστημα του Υποθηκοφυλακείου και συγκεκριμένα: η λειτουργία του, ο θεσμός του Υποθηκοφύλακα και της μεταγραφής, το πώς γίνεται η καταχώρηση στο Υποθηκοφυλακείο, τα Βιβλία Αθήνα, Mάρτιος 2012 8 που χρησιμοποιούνται, καθώς επίσης και οι απαραίτητες ενέργειες που απαιτούνται για τη σύνταξη διαφόρων συμβολαίων. Στο δεύτερο κεφάλαιο, περιγράφεται το Σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου, δηλαδή η λειτουργία των Υποθηκοφυλακείων ως Κτηματολογικά Γραφεία, τα κτηματολογικά στοιχεία, τα αρχεία που τηρούνται στα Κ.Γ., οι λειτουργίες των Κ.Γ. και το πώς γίνεται η εγγραφή πράξης στα Κτηματολογικά Βιβλία, το πώς ενημερώνονται οι Κτηματολογικές Εγγραφές σε διάφορες περιπτώσεις, τα εισπραττόμενα τέλη για την εγγραφή πράξεων και την έκδοση και χορήγηση πιστοποιητικών, αντιγράφων, αποσπασμάτων και διαγραμμάτων, το πώς οργανώνονται τα Κ.Γ., δηλαδή οι αρμοδιότητες του Προϊσταμένου και του προσωπικού, οι δαπάνες λειτουργίας και η υπηρεσιακή και μισθολογική κατάσταση του προσωπικού. Στο τρίτο κεφάλαιο, παρουσιάζονται τα προβλήματα τα οποία καταγράφηκαν κατά το στάδιο μετάβασης από το θεσμό του Υποθηκοφυλακείου στο θεσμό του Εθνικού Κτηματολογίου, όπως αυτά καταγράφηκαν στο Κ.Γ. Άμφισσας, καθώς επίσης και οι τρόποι αντιμετώπισης αυτών. Συγκεκριμένα, στο κεφάλαιο αυτό περιγράφονται: τα προβλήματα τα οποία καταγράφηκαν μέσω ερωτηματολογίου που μοιράστηκε στο Κ.Γ. Άμφισσας και ο τρόπος αντιμετώπισής τους, πραγματικά παραδείγματα προβλημάτων μέσα από το Γραφείο και τέλος, αποτελέσματα από την έρευνα στο Κ.Γ. Άμφισσας, καθώς επίσης και στατιστικά στοιχεία και φωτογραφίες που αφορούν το παραπάνω Γραφείο. Στο τέταρτο κεφάλαιο παρουσιάζονται οι προτάσεις και τα συμπεράσματα, τα οποία χωρίζονται σε γενικά και σε ειδικά. Τα ειδικά αφορούν το Κ.Γ. Άμφισσας και μπορούν να συνοψιστούν ως εξής: τα πρόδηλα σφάλματα είναι τα πιο συνήθη και επιλύονται είτε από τον Προϊστάμενο του εκάστοτε Κτηματολογικού Γραφείου όπου αυτό είναι εφικτό είτε μέσω αγωγής, με την έναρξη λειτουργίας του Μεταβατικού Κτηματολογικού Γραφείου αυξήθηκαν οι Πράξεις του Κτηματολογίου και μειώθηκαν του Υποθηκοφυλακείου, στο Κτηματολόγιο πριν από την εισαγωγή κάθε πράξης πραγματοποιείται εκτός από το νομικό έλεγχο ( που γίνεται και στις πράξεις που αφορούν το Υποθηκοφυλακείο ) και κτηματολογικός έλεγχος μέσω του Κτηματολογικού Διαγράμματος που επισυνάπτεται σε κάθε εγγραπτέα πράξη, οι ενέργειες οι οποίες απαιτούνται για την προετοιμασία και σύνταξη των συμβολαίων είναι οι ίδιες, μόνο που στο Κτηματολόγιο απαιτείται η έκδοση Κτηματολογικού Φύλλου και Κτηματολογικού Διαγράμματος, οι δαπάνες εγγραφής ή μεταγραφής πράξεων και στα δύο γραφεία είναι ίδιες, μόνο που στο Κτηματολόγιο εισπράττεται αναλογικό δικαίωμα 1 τοις χιλίοις υπέρ Ο.Κ.Χ.Ε και τέλος το Κτηματολόγιο διασφαλίζει τις συναλλαγές, μέσω του Κ.Φ. και του Κ.Δ. που εκδίδονται για οποιαδήποτε πράξη, οπότε όλα ελέγχονται, σε αντίθεση με το Υποθηκοφυλακείο, όπου δεν μπορεί να υπάρξει τέτοιου είδους έλεγχος παρά μόνο μέσω του συμβολαίου και του τοπογραφικού διαγράμματος. Τα γενικά συμπεράσματα αφορούν το Εθνικό Κτηματολόγιο, από την μέχρι τώρα εφαρμογή του, έως την ολοκλήρωσή του και μπορούν να συνοψιστούν στα εξής: το σύστημα του Κτηματολογίου προστατεύει αποτελεσματικότερα το περιβάλλον και εμποδίζει τις καταπατήσεις και την αυθαιρεσία, οι ουσιώδεις διαφορές του συστήματος Κτηματολογίου από το υπάρχον σήμερα στη χώρα μας σύστημα μεταγραφών και υποθηκών είναι διαφορές αφετηρίας, στόχων και έννομων αποτελεσμάτων, όταν ολοκληρωθεί: α) θα γίνεται πλέον ψηφιακή διαχείριση της γης και θα γίνεται ανάπτυξη της χώρας με σεβασμό στο περιβάλλον, β) θα υπάρχει απόλυτη διαφάνεια, γ) θα κατοχυρωθεί πλέον η δημόσια περιουσία, δ) θα εξοικονομηθούν πόροι, ε) θα υπάρχει απόλυτη ασφάλεια στις συναλλαγές, στ) θα υπάρχει εξυπηρέτηση και σεβασμός στον πολίτη. Οι προτάσεις οι οποίες προτείνονται συνοψίζονται: στην κινητοποίηση όλων των εξειδικευμένων επιστημονικών και κοινωνικών φορέων, από τα Πανεπιστημιακά Ιδρύματα μέχρι τους επιστημονικούς φορείς όλων των ειδικοτήτων που εμπλέκονται άμεσα ή έμμεσα στη σύνταξη και διαχείριση του Κτηματολογίου, στην προώθηση νομοθετικών ρυθμίσεων που θα βελτιώνουν τις διαδικασίες σύνταξης και λειτουργίας του Κτηματολογίου στη βάση προτάσεων όπως έχουν αξιολογηθεί, στην πρόσληψη Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών στα Κτηματολογικά Γραφεία από την αρχή λειτουργίας τους σαν Μεταβατικά Γραφεία γιατί είναι οι μόνοι που μπορούν να διαχειριστούν το νέο σύστημα, στην εστίαση των άμεσων στόχων για την τελική ευθεία και ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου: α) στην ολοκλήρωση της Β’ φάσης της κτηματογράφησης των αστικών κέντρων της χώρας και β) στη λειτουργία των οριστικών κτηματολογικών γραφείων άμεσα για την αποτελεσματική λειτουργία του Κτηματολογίου, καθώς οι υφιστάμενες αδυναμίες της μεταβατικής λειτουργίας δεν μπορούν πλέον να συνεχιστούν. Στη συνέχεια, ακολουθεί παράρτημα στο οποίο παρατίθενται: αντίγραφα του Βιβλίου Αιτήσεων για την Έκδοση και Χορήγηση πιστοποιητικών και αντιγράφων και εισπράξεως τελών και δικαιωμάτων και του Ημερολογίου αιτήσεων εγγραφής πράξεων στα Κτηματολογικά Βιβλία και Βιβλίο εισπράξεως τελών και δικαιωμάτων, διάφορα αντίγραφα αιτήσεων, πιστοποιητικών και άλλων εντύπων που χρησιμοποιούνται κατά τη συναλλαγή με το Εθνικό Κτηματολόγιο και τέλος παρατίθενται αντίγραφα των απαντήσεων στα ερωτηματολόγια που μοιράστηκαν στους πολίτες του Κ.Γ. Άμφισσας.

The objective of this dissertation is to describe the operation of the Land Registry and the Cadastral Offices (C.O.), as well as to record the problems that citizens encounter in their transactions with the Hellenic Cadastre. This study was written in the Land Registry of Amfissa, which operates as a transitional C.O. for the areas that have undergone property registration and cadastral survey. Therefore, all the data that have been collected during the survey relate to the above mentioned. The methodology followed for the completion of the essay is the following:  Initially, the general information concerning the way of operation of the two Offices was collected. The final selection of the excerpts was made among various books, legislation and websites.  In parallel , a questionnaire was distributed to the citizens visiting the C.O. of Amfissa. They were asked whether they encountered any problems in their transactions with the Hellenic Cadastre. Among the 100 questionnaires collected, the majority - 55 questionnaires - did not encounter any problem. Meanwhile, the citizens’ problems which were mentioned in the rest of the questionnaires were categorized. It was noticed that the most common problem the citizens were faced with was related to the initial registrations of their properties concerning either their falsely written personal status or acquisition of property.  The internet and the Land Agency of Fokida were employed as a source of information for the maps which were used.  The General Essay Book and the Log of Applications of Act Registration were studied so as the total of acts to be collected annually, for the recording of acts of the two offices.  The Head’s Decision Book of the C.O. in Amfissa was studied for the recording of obvious errors per year, while the Log of Applications of Act Registration was studied for the recording of actions at law. Based on these statistical data, their whole course is assessed through graphs.  Finally, certain problems concerning the C.O. were taken into consideration, so as awareness to be raised over the measures needed to encounter these problems. A concise description of the chapters of this dissertation is made below. In the first chapter, the System for Transfer and Mortgage is analyzed, and more specifically its operation, the institution of the land registrar and the conveyance, how the registration in the Land Registry is made, the Books that are used, as well as all the necessary steps for the editing procedure of various contracts. In the second chapter, the Cadastral System is described, that is, the operation of the Land Registries as C.O.s, the land assets, the files kept in the C.O.s, the operation of the latter, how the registration of acts is made in the Cadastral Books, how the Land Registrations are adjusted in several cases, the collected charges for the act registration and the issuing of certificates, copies, extracts and cadastral maps, as well as how the C.O.s are organized, that is, the Head and the personnel’s duties, the operation costs and the personnel’s administrative and pay status. In the third chapter, the problems which were recorded in the transition from the institution of the Land Registry to the one of the Hellenic Cadastre are presented, as they were recorded in the C.O. of Amfissa, including proposals for the solution. More specifically, this chapter refers to the following: the problems - solutions recorded within a questionnaire which was distributed in the C.O. of Amfissa, real examples of problems from the Office, the findings of the survey in the C.O. of Amfissa, as well as the statistical facts and the photos related to this Office. In the forth chapter, the recommendations and the conclusions are presented, divided into general and specific ones. The latter relate to the C.O. of Amfissa and can be summarized as follows: the obvious errors are the most common ones and are corrected either by the Head of the corresponding C.O., where possible, or by the action of law. With the operation of the Transitional C.O. there was an increase in the Acts of the Cadastre and a decrease in those of the Land Registry. In the Land Registry, before the introduction of any act, a judicial review is conducted (also conducted on the acts related to the Land Registry) along with a land review through the cadastral map which is attached in every recorded act. The actions which are required to prepare and edit the deeds are the same, except for the fact that for the Land Registry, the cadastral sheet and the cadastral map are required to be issued. The registration or conveyance charges are the same, except for the fact that a proportionate right of 1/1000 in favour of the HEMCO is received. Finally, the Cadastral System secures the transactions through the Cadastral Sheet and the Cadastral Map which are issued for any act, and therefore everything is inspected. In contrast, in the Land Registry there cannot be such an inspection, but only through the deed and the topographical graph. The general conclusions relate to the Hellenic Cadastre, from its application up to now to its completion. These conclusions can be summarized as follows: the Cadastral System protects the environment more effectively and impedes any infringement or arbitrariness. The substantial differences of the Cadastral System compared to the already existing System for Transfer and Mortgage in our country are differences that have to do with the starting point, the objectives and the lawful results. After its completion, the following will be achieved: a. Digital land management and country development with respect to the environment. b. Transparency. c. Consolidation of state property. d. Saving financial resources. e. Security in transactions. f. Convenience and respect towards the citizen. The recommendations made are summarized as follows:  activating all the specialized scientific and social institutions, university, to scientific institutions, fields that are directly or indirectly involved in the editing and managing procedure of the Cadastral System.  proposing legislations which are to improve the editing and operating procedures of the Cadastral System, on the basis of the already assessed recommendations  employing Rural and Surveying Engineers in the C.O.s, from the beginning of their operation as Transitional Offices, because they (Rural and Surveying Engineers) are the only ones capable to manage the new system  focusing on primary objectives for the final completion of the Hellenic Cadastre: a. completion of the second stage of the country’s urban areas’ land registration, and b. immediate operation of the final land offices so as to achieve a more effective operation of the Cadastral System, since the transitional operation weaknesses cannot be continued any more. What follows next is an appendix including copies of the :  Application Book for the issuing and granting of certificates, and copies of collection of charges and rights  Log of Applications of Act Registration in the Land books  book of collection of charges and rights  applications, certificates, and other printed forms which are used in the transaction with the National Land Registry, and finally  answers to the questionnaires distributed to citizens of the L.O. in Amfissa.