Εκπόνηση μελέτης σκοπιμότητας για την κατασκευή βιοκλιματικού ξενοδοχείου στη Σκύρο

Abstract

Η «πράσινη» επιχειρηματικότητα είναι μια αναδυόμενη επιχειρηματικότητα η οποία συνδέεται πολύ στενά με την αναδυόμενη «πράσινη» ζήτηση όπως και με την επιχειρηματική φαντασία, το επιχειρηματικό όραμα και την καινοτομία σε πεδία που δεν έχουν ακόμη αναδειχθεί. Στην κατεύθυνση αυτή, οι τουριστικές μονάδες καλούνται να βελτιώσουν τις λειτουργικές τους υποδομές και τις επιχειρησιακές τους διαδικασίες, με οικολογικό προσανατολισμό, αξιοποιώντας τα ιδιαίτερα τοπικά, γεωγραφικά και ποιοτικά χαρακτηριστικά τους. Ειδικότερα, οι στόχοι αυτών των ενεργειών είναι η βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιριακών εγκαταστάσεων των επιλέξιμων επιχειρήσεων, η εξοικονόμηση ενέργειας, η σωστή και υπεύθυνη διαχείριση του ύδατος και των απορριμάτων, καθώς και η υλοποίηση διαδικασιών που δεν επιβαρύνουν το περιβάλλον ενώ, παράλληλα, προωθούν την ευαισθητοποίηση των εμπλεκόμενων σε περιβαλλοντικά θέματα. Η βελτίωση του περιβάλλοντος και η μείωση του κόστους λειτουργίας από την υιοθέτηση οικολογικών προτύπων αποτελούν σημαντικό κίνητρο για την υιοθέτηση ενός συστήματος οικολογικής λειτουργίας και πιστοποίησης. Η σαφώς διαφαινόμενη τάση των τελευταίων ετών, σύμφωνα με την οποία οι τουρίστες αλλά και πολλές τουριστικές επιχειρήσεις παγκοσμίως έχουν ευαισθητοποιηθεί σε θέματα προστασίας του περιβάλλοντος και πιστοποίησης τουριστικών καταλυμάτων, αποτελεί ένα επιπλέον κίνητρο για «πράσινες» επενδύσεις. Προκειμένου να εξεταστεί η βιωσιμότητα μιας ξενοδοχειακής επένδυσης όταν βελτιώνεται η ενεργειακή αποδοτικότητα των κτιριακών εγκαταστάσεων λόγω της υιοθέτησης συστημάτων οικολογικής λειτουργίας και πιστοποίησης, εκπονήθηκε μία Μελέτη Σκοπιμότητας, στα πλαίσια της οποιάς εξετάστηκαν δύο σενάρια. Η βασική ιδέα του επενδυτικού σχεδίου είναι να κατασκευαστεί μία Βιοκλιματική Ξενοδοχειακή Μονάδα στη Σκύρο. Το επενδυτικό σχέδιο που μελετάται αφορά την κατασκευή μιας ξενοδοχειακής μονάδας στη Σκύρο, η οποία είναι σχεδιασμένη σύμφωνα με τις αρχές της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής, ενώ προβλέπεται ότι μετά την κατασκευή θα λειτουργεί οικολογικά. Η ξενοδοχειακή μονάδα αποτελείται συνολικά από 27 ανεξάρτητα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα κατηγορίας 3* αστέρων και δυναμικότητας 60 κλινών. Τα διαμερίσματα χωρίζονται σε δύο κατηγορίες, αυτά των 50 τ.μ. και αυτά των 100 τ.μ. Στο υπόγειο διατίθενται συνολικά 10 θέσεις στάθμευσης σε επιφάνεια 400 τ.μ., ενώ υπάρχει και χώρος εστιατορίου και reception επιφάνειας 200 τ.μ. Έχοντας ως δεδομένο την ιδιοκτησία του συγκεκριμένου οικοπέδου (δεν πραγματοποιήθηκε η αγορά του οικοπέδου - προϋπήρχε ως ιδιοκτησία του επενδυτή) εξετάστηκε η καλύτερη αξιοποίηση αυτού, ως προς την επιφάνεια, το σχήμα, τη θέση, τον προσανατολισμό, την κατηγορία (3* αστέρων) των εγκαταστάσεων. Στη συνέχεια, προκειμένου να υλοποιηθεί η ιδέα του Βιοκλιματικού Ξενοδοχείου, η ξενοδοχειακή μονάδα σχεδιάστηκε βάσει των βασικών αρχών της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής, προσπαθώντας να γίνει η προσαρμογή αυτή με το βέλτιστο τρόπο, χωρίς να θεωρείται ότι αποτελείται η συγκεκριμένη λύση πρότυπη. Αφού εξετάστηκε η βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου και σχεδιάστηκε η ξενοδοχειακή μονάδα, έπρεπε να εξεταστεί και η βέλτιστη οικονομική αξιοποίησή του. Έπρεπε να εξεταστεί, δηλαδή, ποια είναι ο αποδοτικότερος τρόπος χρηματοδότησης της επένδυσης. Πραγματοποιήθηκε, λοιπόν, μία μικρής έκτασης οικονομική ανάλυση, στην οποία εξετάστηκαν τα παρακάτω δύο σενάρια: Σενάριο Α: Κατασκευή της Ξενοδοχειακής Μονάδας στο μεγαλύτερο κομμάτι του οικοπέδου και κατασκευή άλλων 6 ανεξάρτητων διαμερισμάτων σε ένα μικρό κομμάτι του οικοπέδου (2 κτίρια των 3 διαμερισμάτων). Σενάριο Β: Κατασκευή ξενοδοχειακής μονάδας σε όλη την έκταση του οικοπέδου. Μετά την ολοκλήρωση της Μελέτης Σκοπιμότητας, προέκυψαν για κάθε ένα από τα σενάρια, τρεις (3) συντελεστές, η ερμηνεία των οποίων απαντάει στο ερώτημα της βιωσιμότητας της επένδυσης: η Καθαρα Παρούσα Αξία, το Εσωτερικό Επιτόκιο Επιστροφών και το «νεκρό» σημείο. Οι συντελεστές που προέκυψαν απέδειξαν ότι είναι βιώσιμη η επένδυση της κατασκευής του βιοκλιματικού ξενοδοχείου στη Σκύρο, με χρόνο απόσβεσης τα 9 χρόνια.

During the last years, ecological consciousness is gaining more and more ground amongst people around the world. Inquiry and implementation of environment-friendly solutions is now the challenge to all aspects of human activity and the construction sector is by all means part of it. The reduction of the carbon footprint of built-up environment is a main concern of the developers, not only due to the relative legislation which is recently in force, but as a motivation through low energy consumption and subsequently low operating costs, as well. The hospitality industry has recently joined this effort and so the term “green hotels” has evolved. It is based on the bioclimatic design of hotel infrastructures, regardless of their volume, as well as on the rational management of natural resources. Apart from the ecological aspect and the goal of sustainable development, the financial profit is more than worth it. Numbers talk for themselves: for example “Hilton Hotels” have reduced by 16% their energy consumption and saved about 10.000.000$ in 4 years, while “Aldemar Hotels” in southeastern Greece are based by 85% on solar energy. On the other hand, 50% of the planet’s natural resources is used for constructions, 50% of the produced energy is used for lighting, venting and air-conditioning, 50% of water is consumed in buildings and 90% of hardwood trees is used for constructions. Visiting a “green hotel” seems to be attractive to guests as well. Recent researches indicate that approximately 43.000.000 tourists, defining themselves as “eco-tourists”, usually coming from mid-upper social classes, consciously select environment-friendly hotels for their stay and are usually willing to spend more in order to receive eco-friendly services. In the context of the developing “green entrepreneurship” in the tourism sector, the idea was to conduct a feasibility study for an upcoming “green hotel” on a Hellenic island, in order to document the possible solutions and to identify the most “feasible” one. Tourism is one of the main industries in Greece, considering that together with the other components of our service economy accounts for over 78,8% of the GDP, while industry contributes with 17,9% and agriculture with 3,3%. Greece attracts more than 16.000.000 tourists each year and the percentage of jobs directly or indirectly related to the tourism sector is approximately 19% of the total labor force. The Hellenic Archipelago takes up 11.242 km of our country’s total 15.320 km coastline, consisting of 9.835 islands, islets and rocks, no wonder why the Hellenic Islands gather 58,5% of the country’s lodging establishments and 62,6% of hotel beds. The island of Skyros is located in the Aegean, administratively belongs to the complex of the North Sporades and has approximately 2.600 inhabitants. Its Mediterranean climate is characterized by cool summers and mild winters, north winds and rare rainfalls throughout the year. Skyros is strongly connected to its tradition, something that is obvious in everyday life and prompts for the development of alternative tourism. Skyros hosts 69 lodging establishments in total and as tourism destination has presented a growing rate of 30% in arrivals in the last 5 years. The upcoming green hotel is scheduled to be constructed in the coastal village of Achilli in the Eastern part of Skyros, strictly using the principles of bioclimatic design. Considering that no such establishment exists in Skyros already, the challenge is to design, construct and implement it, using the most feasible scenario. The location was carefully selected considering factors as accessibility, landscape, orientation, view, deviation and of course the supply of available land-plots and the existing competition in the hospitality sector. Achilli equidistances the island’s port, airport and capital, where the majority of the population lives and operates and hosts the only marina for crafts and sailing boats. The selected plot of 5.500 ha is square-shaped, located only 5 minutes from the marina and is spacious enough to host the main building and the auxiliary infrastructure, as well as the surrounding space for farming and outdoor activities. Finally the best scenario in terms of ecology, economy, development and efficiency is selected, considering all typical and bioclimatic costs, revenues, existing legislation and possibilities of exploitation through time.