Πολιτική Γης για την Κοινωνική Κατοικία στην Ελλάδα

Abstract

Η παρούσα διπλωματική εργασία ανήκει στο πλαίσιο μια σειράς διπλωματικών εργασιών που γίνονται στον τομέα Αξιών Ακινήτων και Διαχείριση γης, της Σχολής Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου, για την κοινωνική κατοικία στον κόσμο, με επιβλέπουσα την κ. Πότσιου Χρυσή. Ανήκει επίσης στα πλαίσια μια ευρύτερης έρευνας που πραγματοποιεί η International Federation of Surveyors (F.I.G.) σχετικά με την στεγαστική πολιτική και την διαχείριση της γης παγκοσμίως. Σε αυτή την εργασία, εξετάζονται οι πολιτικές που εφαρμόζονταν στην Ελλάδα, στα πλαίσια της κοινωνικής κατοικίας μέχρι τώρα. Στόχος είναι η καταγραφή και διερεύνηση αυτών και η πρόταση πρακτικών και πολιτικών για την καλύτερη άσκηση πολιτικών κοινωνικής κατοικίας στη χώρα. Οι πολιτικές που εφαρμόζονται στην Ευρώπη για το θέμα της κοινωνικής κατοικίας, είναι αντικείμενο της διπλωματικής εργασίας με τίτλο «Πολιτικές Γης για την Κοινωνική Κατοικία στην Ευρώπη», της φοιτήτριας Μπαλτά Χρυσή, της Σχολής Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών του ΕΜΠ, με επιβλέπουσα καθηγήτρια επίσης την κ. Πότσιου Χρυσή. Αυτή η διπλωματική εργασία αποτελεί την πηγή από την οποία προκύπτουν συγκεκριμένες προτάσεις πολιτικής κοινωνικής κατοικίας, λαμβάνοντας υπόψη τις πολιτικές που εφαρμόζονται στην Ευρώπη. Στο μέλλον αναμένονται αντίστοιχες διπλωματικές εργασίες για την Αμερική και την Αυστραλία, από την ίδια επιβλέπουσα καθηγήτρια και συγκεκριμένη εφαρμογή προτάσεων στην Ελλάδα. Στη συγκεκριμένη εργασία μελετώνται οι πολιτικές κοινωνικής κατοικία στην Ελλάδα και κυρίως, το έργο του κύριου φορέα άσκησής της στη χώρα, του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (Ο.Ε.Κ.) και των πολιτικών γης που εφάρμοζε. Επίσης, μέσα από μια εφαρμογή εκτίμησης της αξίας των κατοικιών ενός συγκροτήματος του Οργανισμού και συγκεκριμένα του συγκροτήματος «ΤΑΥΡΟΣ Ι», στη Δημοτική Ενότητα Ταύρου Αττικής, επιδιώκεται η σύγκριση της πραγματικής σημερινής αξίας των κατοικιών, σε σχέση με το κόστος κατασκευής τους, την τιμή στην οποία κοστολογούνται οι κατοικίες αυτές εκ μέρους του Ο.Ε.Κ. για αποπληρωμή από τους δικαιούχους, αλλά και σε σχέση με τις ενδείξεις για τι θα αποπληρωθεί τελικά. Το συγκεκριμένο συγκρότημα επιλέχθηκε διότι κατασκευάστηκε και παραδόθηκε πρόσφατα και έτσι ήταν σχετικά πιο εύκολη η ανεύρεση στοιχείων σχετικά με αυτό. Επίσης, εξυπηρετούσε το σκοπό του ελέγχου διάφορων πραγμάτων (αποπληρωμή και πιθανότητα παράνομης παραχώρησης ή ενοικίασης των διαμερισμάτων) που σχετίζονται με χρονικούς περιορισμούς. Για την πραγματοποίηση των στόχων της εργασίας, η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε περιελάμβανε: 1. Βιβλιογραφική μελέτη και έρευνα στο διαδίκτυο για την εξεύρεση σχετικών ιστορικών στοιχείων 2. Έρευνα στον αρμόδιο φορέα (Ο.Ε.Κ.), συνεντεύξεις με κατάλληλα άτομα και καταγραφή σχετικών στοιχείων 3. Προσδιορισμός κατάλληλου συγκροτήματος για την μετέπειτα εφαρμογή 4. Έρευνα και καταγραφή απαραίτητων στοιχείων στον αρμόδιο φορέα, σχετικά με το συγκρότημα που επιλέχθηκε 5. Έρευνα στο διαδίκτυο και επιτόπια έρευνα στην ευρύτερη περιοχή μελέτης (Δημοτική Ενότητα Ταύρου) 6. Μελέτη και καταγραφή στοιχείων κτηματαγοράς στην Ελλάδα 7. Μελέτη και καταγραφή στοιχείων κτηματαγοράς Ταύρου, μέσω παραγόντων που δραστηριοποιούνται εκεί και εκτίμηση του συγκροτήματος 8. Εξαγωγή συμπερασμάτων και προτάσεις Συγκεκριμένα, στο πρώτο κεφάλαιο πραγματοποιείται μια ιστορική αναδρομή στις πολιτικές λαϊκής κατοικίας που εφαρμόζονταν κατά καιρούς στην Ελλάδα, από το 1920 και μετά, οπότε και παρουσιάστηκε ουσιαστικά για πρώτη φορά η ανάγκη λήψης μέτρων για κοινωνική κατοικία στην Ελλάδα. Στο διάστημα αυτό περιλαμβάνονται οι ανάγκες αποκατάστασης τόσο εσωτερικών όσο και εξωτερικών μεταναστών και προσφύγων. Οι πολιτικές κοινωνικής κατοικίας απευθύνονταν επίσης και σε εργαζόμενους. Στο δεύτερο κεφάλαιο γίνεται παρουσίαση του έργου και της λειτουργίας του Ο.Ε.Κ. από την ίδρυσή του το 1954 μέχρι την κατάργησή του τον Φεβρουάριο του 2012. Αναφέρεται ο σκοπός λειτουργίας του, οι τρόποι χρηματοδότησης και οι δικαιούχοι του Οργανισμού. Επίσης, παρουσιάζονται τα προγράμματα που εφάρμοσε καθ όλη τη διάρκεια της λειτουργίας του, καθώς και κάποια που δεν εφαρμόστηκαν ποτέ. Όλα αυτά τα προγράμματα αφορούσαν τόσο σε χορήγηση ή συγχρηματοδότηση δανείου στους δικαιούχους, όσο και στην παραχώρηση φθηνής στέγης. Στη συνέχεια, στο τρίτο κεφάλαιο, περιγράφεται η διαδικασία στέγασης των δικαιούχων του Ο.Ε.Κ., μέσω του κατασκευαστικού του προγράμματος. Οι διαδικασίες σχετίζονται με την επιλογή των δικαιούχων, την κατάταξή τους σε κατηγορίες και την διεξαγωγή κληρώσεων για απόδοση κατοικίας στους δικαιούχους. Γίνεται αναφορά στα παραχωρητήρια που υπογράφονται από την κλήρωση των κατοικιών και στο εξής, καθώς και στα δικαιώματα κάθε μέρους (κληρωθέντες και Ο.Ε.Κ.) στην κατοικία κάθε στιγμή. Περιγράφεται στην ουσία η πορεία για παράδοση των κατοικιών στους δικαιούχους, καθώς και του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των κατοικιών. Τέλος, καταγράφεται η κατασκευαστική δραστηριότητα του Οργανισμού στην Ελλάδα. Το τέταρτο κεφάλαιο καταπιάνεται με τα προβλήματα που προέκυπταν συχνά στις εφαρμοζόμενες πολιτικές του Ο.Ε.Κ.. Τα προβλήματα αυτά αφορούσαν σε κατοικίες που έμεναν κενές και αδιάθετες, στην καθυστέρηση έκδοσης των οριστικών παραχωρητηρίων των διαμερισμάτων εκ μέρους του Οργανισμού, στην καθυστέρηση ή και μη αποπληρωμή των κατοικιών από τους κληρωθέντες, καθώς και στα κριτήρια που χρησιμοποιούνταν στην διαδικασία κλήρωσης των κατοικιών. Στη συνέχεια, τα επόμενα κεφάλαια αφορούν στην εφαρμογή και συγκεκριμένα στην εκτίμηση του συγκροτήματος «ΤΑΥΡΟΣ Ι» του Ο.Ε.Κ.. Στο κεφάλαιο πέντε, παρουσιάζεται η υπάρχουσα κατάσταση της σημερινής Δημοτικής Ενότητας Ταύρου. Περιγράφεται η θέση της περιοχής, δημογραφικά στοιχεία, η οικονομική δραστηριότητα της περιοχής και άλλα απαραίτητα στοιχεία που συμπληρώνουν το προφίλ του Ταύρου. Επίσης, πραγματοποιείται ένα οδοιπορικό στην περιοχή του Ταύρου με σκοπό την κατανόηση της περιοχής και συγκεκριμένα την περιγραφή της κατάστασης των οικιστικών ακινήτων. Το κεφάλαιο έξι σχετίζεται με την περιγραφή του υπό εκτίμηση συγκροτήματος «ΤΑΥΡΟΣ Ι» και συγκεκριμένα με την κτηριακή περιγραφή του συγκροτήματος, των διαμερισμάτων και του σκοπού κατασκευής αυτών. Αναφέρονται οι νόμιμοι κληρωθέντες του συγκροτήματος έτσι ώστε να εξακριβωθεί η ιδιοκατοίκησή τους ή όχι στα διαμερίσματα αυτά. Τέλος, το κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνει στοιχεία για την αποπληρωμή των διαμερισμάτων στον Ο.Ε.Κ., με σκοπό την εξακρίβωση του ποσοστού στο οποίο αποπληρώνονται αυτά από τους κληρωθέντες. Το κεφάλαιο επτά ασχολείται με την εκτίμηση της αξίας του συγκροτήματος «ΤΑΥΡΟΣ Ι». Συγκεκριμένα, γίνεται αναφορά στο θεωρητικό υπόβαθρο των ακινήτων και της εκτίμησης της αξίας αυτών, στις κυριότερες μεθόδους εκτίμησης της αξίας των ακινήτων, στην κατάσταση της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς και στην κατάσταση της κτηματαγοράς στην Δημοτική Ενότητα Ταύρου σε συγκεκριμένα χρονικά διαστήματα σταθμός. Στα πλαίσια του τελευταίου πραγματοποιείται εκτίμηση της αξίας των οικοπέδων στον Ταύρο κατά το 2001 με την κατάλληλη μέθοδο. Στην πορεία επιλέγεται η κατάλληλη μέθοδος εκτίμησης αξιών των διαμερισμάτων σήμερα και ακολουθεί η εκτίμηση των διαμερισμάτων η οποία πραγματοποιείται ανά όροφο και προκύπτει τελικά η αξία κάθε ορόφου σε € ανά m2 καθώς. Τέλος, εξάγονται συμπεράσματα για το συνολικό κόστος κατασκευής του συγκροτήματος, τη σημερινή αξία του, και την κοστολόγηση εκ μέρους του Ο.Ε.Κ.. Στο κεφάλαιο οχτώ πραγματοποιείται η διεξαγωγή συμπερασμάτων από το σύνολο της διπλωματικής εργασίας σχετικά με την κοινωνική κατοικία στην Ελλάδα και τις πολιτικές γης που εφαρμόζονταν σε αυτή την κατεύθυνση. Το τελευταίο κεφάλαιο, το ένατο δηλαδή, περιλαμβάνει προτάσεις με τις οποίες η άσκηση πολιτικών κοινωνικής κατοικίας στη χώρα θα είναι πιο αποτελεσματικές. Συγκεκριμένες προτάσεις αναφέρονται και σε σχέση με τις προτάσεις που προκύπτουν από τις πολιτικές που εφαρμόζονται στην Ευρώπη.

This thesis is part of a diplomatic work done in the field of Real Estate Value and Land Management, of the School of Rural and Survey Engineering of National Technical University of Athens and regards the social housing in the world with Mrs Potsiou Chrissy as supervisor. It also belongs within a framework of a broader research conducted by the International Federation of Surveyors (F.I.G) regarding the housing policy and the land management worldwide. In this paper, we examine the policies that were applied in Greece in the context of social housing so far. The aim is the recording and investigation of those policies and the proposal of practices and policies for better implementation of social housing policies in the country. The implemented policies on the issue of social housing in Europe are subject of the thesis entitled “Land Policies for the Social Housing in Europe”, written by the student Balta Chrissy of the School of Rural and Survey Engineering of NTUA, with Mrs Potsiou Chrissy also as supervisor. This thesis is the source from which specific social housing policies are proposed, considering the policies that are applied in Europe. In the future, more respective theses are expected for USA and Australia from the same supervisor professor accomplished by specific proposal implementations in Greece. In this paper we study the social housing policies in Greece and, especially, the work of the main carrier of their exercise in the country, the Social Housing Organization (OEK) and the land policies that this organization applied. Also, through a valuation application of a residual complex owned by the organization, namely the complex “TAURUS I” at the Municipal Section of Taurus, Attica, we sought to compare the actual current value of the houses in relation to their manufacturing cost, the price that those houses are priced by OEK for the repayment from the beneficiaries, but also in relation to the indications of what would be eventually repaid. This specific complex was chosen because it was built and delivered recently, so it was relatively easy to find information about it. It also served the purpose of checking various things (repayment and possible illegal concession or rental of the apartment) that are related to time restrictions. To achieve the objectives of this paper, the methodology that was followed included: 1. Bibliographic study and research on the internet to find relevant historical data 2. Research to the competent body (OEK), interviews with suitable people and recording of relevant data 3. Identification of the appropriate complex for the subsequent application 4. Research and record of the necessary data at the competent body on the complex that was chosen 5. Internet research and fieldwork in the study area (Municipal Section of Taurus) 6. Studying and recording of real estate in Greece 7. Study and record of land market data for the area of Taurus through factors that operate there and evaluation of the complex 8. Conclusions and recommendations Specifically, in the first chapter takes place a throwback to folk residence policies that were occasionally applied to Greece, from 1920 and onwards, when, for the first time, there was presented the need for measures on social housing in Greece. During this period of time, there are included rehabilitation needs of both internal and external migrants and refugees. The social housing policies are also addressed to employees. The second chapter presents the work and operation of OEK since its founding in 1954, until its abolition in February 2012. We mention its operating purpose, the ways of its financing and the beneficiaries of the organization. Also, the programs that were implemented during its operation are presented as well as some others that were never applied. All these programs concerned not only the grant or financing loan to the beneficiaries, but also the granting of cheap housing. Then, in the third chapter the process of housing the beneficiaries of OEK through the construction program is described. The procedures are related to the selection of the beneficiaries, their classification to categories and the lottery conduction to give houses to the beneficiaries. There is also reference to the concessions that were signed after the lottery and on, as well as the rights of each party (winning and OEK) at each time. Substantially, we describe the process for the house delivery to the beneficiaries and the ownership of the dwellings. Finally, a record of the construction activity of the organization in Greece is created. The fourth chapter deals with the problems that frequently arose in the applied policies of OEK. These problems concerned dwellings that remained vacant and indisposed, the delay in issuing the final concessions by the organization, the delay or non-payment of the housing by the winning and the criteria used in the process of housing lottery. Subsequently, the next chapters relate to the application and, more specifically, to the estimation of the complex “TAURUS I” of OEK. In chapter five, we present the current state of today’s municipal unit of Taurus. We describe the location of the area, the demographics, the economic activity or the region and other necessary elements that complement the profile of Taurus. A travelogue is also made in the area of Taurus in order to understand the region and particularly to describe the situation of the residual property. Chapter six is associated with the description of the assessment complex “Taurus I” and more specifically with the building description of the complex, of the apartments and the purpose of manufacturing them. The legally winning of the complex are mentioned in order to verify home ownership or not in these apartments. Finally, this chapter includes data on the payment of the apartments to OEK, aiming to verify the rate at which they are repaid by the winning. Chapter seven deals with the evaluation of the complex “Taurus I”. In particular, reference is made to the theoretical background of the property and its valuation, the main methods for estimating the value of real estate in the state of property market in Greece and the status of the real estate agency in the municipal state of Taurus, at specific time intervals. For the last one mentioned, estimation is being made for the values of the apartments for the year 2001 using the appropriate method. Along the way we choose the appropriate method to estimate the value of the flats today, followed by an apartment evaluation which is carried per floor and, finally, resulting in the final value of each floor, in Euros per m2. Finally, conclusions are drawn for the total construction cost of the complex, its current value and the costing by OEK. In chapter eight, we are driven into conclusions according to the entire thesis considering the social housing in Greece and the land policies applied in this direction. The final chapter, the ninth, includes proposals to which the exercise of social housing policies in the country will be more effective. Specific proposals are mentioned in relation to the proposals arising from the policies that are implemented in Europe