Αυτοματοποίηση μαζικών εκτιμήσεων αξιών ακινήτων για τον ελληνικό χώρο

Abstract

Η αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα διέρχεται την έκτη συνεχή χρονιά ύφεσης, η οικοδομική δραστηριότητα έχει σχεδόν μηδενιστεί και ένας από τους άλλοτε κύριους πυλώνες της ελληνικής οικονομίας συνεισφέρει πλέον ελάχιστα στο Α.Ε.Π. της χώρας. Η κατάσταση αυτή έχει συμπαρασύρει αντίστοιχα και τις τιμές των ακινήτων, ενώ πρόσφατη έρευνα κατατάσσει την Ελλάδα στην 55η και τελευταία θέση από τις χώρες που μελετώνται, με μείωση στις τιμές των κατοικιών από το 2009 σε ποσοστό 31%. Αντίθετα όμως, η οικονομική συγκυρία καθώς και οι υποχρεώσεις που έχουν αναληφθεί στο πλαίσιο των δεσμεύσεων με τους εξωτερικούς δανειστές της χώρας επιβάλλουν σκληρά μέτρα φορολόγησης σε φυσικά και νομικά πρόσωπα. Μία από τις πηγές φορολογικών εσόδων σε τέτοιες περιπτώσεις αποτελεί πάντα η ακίνητη περιουσία, της οποίας όμως η τρέχουσα υπερφορολόγηση με πλέον των 40 φόρων, τελών και αμοιβών, έχει οδηγήσει τους υπόχρεους σε αδιέξοδο. Το πρόβλημα διογκώνεται, αν συνυπολογίσουμε τις υποχρεώσεις που έχουν δημιουργηθεί λόγω της έξαρσης χορήγησης στεγαστικών δανείων κατά τα προηγούμενα χρόνια, οι οποίες πλέον είναι εξαιρετικά δύσκολο να καλυφθούν με το καταγεγραμμένο ποσοστό ανεργίας να φτάνει το 27,9% τον Ιούνιο του 2013 (58,8% για τους νέους έως 24 ετών), χωρίς να καταγράφονται σε αυτό οι ελεύθεροι επαγγελματίες χωρίς αντικείμενο και οι έχοντες εργασία χωρίς να αμείβονται. Είναι σαφές λοιπόν, ότι έχει φθάσει ο χρόνος για έναν ορθολογικότερο και πιο δίκαιο τρόπο φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, που θα περιορίσει τις ανισότητες και τις αδικίες, που θα βασίζεται πραγματικά στην αγορά και που θα είναι σαφής και τεκμηριωμένος. Το Σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων, ήρθε το 1985 να καλύψει φαινόμενα αδιαφάνειας στον μέχρι τότε τρόπο φορολόγησης των ακινήτων, ενώ σε συνδυασμό με το περιουσιολόγιο επιχειρούν την πλήρη καταγραφή και φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Από τη χρήση του όμως διαπιστώνεται πως είναι ένα σύστημα μη ευέλικτο και προσαρμόσιμο τόσο στις εξελίξεις όσο και στις ιδιαιτερότητες & την τρέχουσα πραγματικότητα της αγοράς, εξαρτώμενο άμεσα από αποφάσεις με πολιτικό κόστος και εφαρμογές πολιτικής γης, το οποίο όμως πλέον μάλλον δημιουργεί περισσότερες στρεβλώσεις από όσες θεραπεύει. Ακόμα μία στρέβλωση στην ελληνική αγορά ακινήτων, λόγω της υψηλής φορολόγησης, είναι ότι δεν είναι γνωστές και δεν καταγράφονται πουθενά οι τιμές πώλησης των ακινήτων, οι οποίες παραμένουν γνωστές μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, στερώντας πολύτιμη πληροφορία για την παρακολούθηση της αγοράς, αλλά και φορολογικά έσοδα μιας και σε πολλές περιπτώσεις ακόμα και σήμερα, οι φορολογητέες αξίες υπολείπονται κατά πολύ των εμπορικών. Τέλος, το Εθνικό Κτηματολόγιο δεν έχει ολοκληρωθεί ώστε να υπάρχει μία πλήρης, αξιόπιστη και αποδεικτική καταγραφή των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων στη χώρα. Προχωρώντας όμως έστω και με ρυθμούς βραδύτερους από αυτούς που θα απαιτούσαν οι συνθήκες, παραμένει ένα πολύ ισχυρό αναπτυξιακό εργαλείο το οποίο βρίσκεται σε ισχύ σε αρκετές περιοχές της χώρας και πάνω στο οποίο μπορεί και πρέπει να βασιστεί το σύστημα φορολόγησης των ακινήτων στην Ελλάδα, δίνοντας δυνατότητες ακριβούς και δίκαιου καταμερισμού του φορολογικού φορτίου. Τα μοναδικά ασφαλή δεδομένα εμπορικών αξιών ακινήτων για τον ελληνικό χώρο μπορούν να αναζητηθούν στις εκθέσεις εκτίμησης που συντάσσουν επαγγελματίες εκτιμητές. Τα στοιχεία αυτά υποβάλλονται από το 2009 και καταγράφονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, ως εργαλείο ανάλυσης της αγοράς και παραγωγής δεικτών. Ταυτόχρονα φαίνεται πως υπάρχει μία τάση για ελεύθερη και δωρεάν διάθεση γεωγραφικών και άλλων δεδομένων όχι μόνο στο στενό πλαίσιο του Δημοσίου πλέον, αλλά και προς κάθε ενδιαφερόμενο. Σε περιπτώσεις απαίτησης της γνώσης της αξίας των ακινήτων σε μικρή κλίμακα, όπως για παράδειγμα για φορολογικούς σκοπούς, έχουν εφαρμογή οι μέθοδοι των Μαζικών Εκτιμήσεων, η λογική των οποίων βασίζεται στην όσο το δυνατόν καλύτερη προσέγγιση της αξίας ομάδας ακινήτων, με μονάδα αναφοράς το κάθε ακίνητο, αλλά χωρίς τη βούληση και τη δυνατότητα να υποκαταστήσουν τις επί μέρους εκτιμήσεις και να συνυπολογίσουν όλους τους παράγοντες που λαμβάνονται υπ’ όψιν στις αυτοτελείς εκτιμήσεις. Τα Συστήματα Μαζικών Εκτιμήσεων εφαρμόζονται με ικανοποιητική επιτυχία εδώ και αρκετά χρόνια κυρίως σε πολιτείες των Η.Π.Α., αλλά πλέον και σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες. Η εφαρμογή τους γίνεται περιοδικά για επανεκτίμηση όλων των ακινήτων που ανήκουν συνήθως σε κάποια διοικητική περιφέρεια και βασίζονται ως επί το πλείστον σε πραγματικά στοιχεία πωλήσεων. Η εξέλιξη των συστημάτων αυτών περιλαμβάνει την αυτοματοποίησή τους μέσω υπολογιστικών συστημάτων (Computer Assisted Mass Appraisals), την ολοκλήρωσή τους με γεωγραφικά συστήματα πληροφοριών και τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης, νευρωνικών δικτύων, συστημάτων ασαφούς θεωρίας, στοχαστικών μοντέλων και θεωρίας προσεγγιστικών συνόλων. Ειδικά για τα ολοκληρωμένα συστήματα CAMA, αν και μελετώνται εδώ και αρκετά χρόνια, βρίσκονται ακόμα σε στάδιο έρευνας κι εξέλιξης. Για την υλοποίησή τους συνήθως απαιτούνται αρκετά χρόνια μελέτης κι εργασιών και διεπιστημονική αντιμετώπιση από πλήθος επαγγελματιών, ενώ δομούνται κατά περίπτωση και διαφέρουν ακόμα και ανάμεσα σε διοικητικές μονάδες της ίδιας χώρας. Για τον ελληνικό χώρο μία τέτοια εξέλιξη μελετάται ερευνητικά από τις αρχές της δεκαετίας του 2000, αν και η αντιμετώπιση θεμάτων Μαζικών Εκτιμήσεων έχει ξεκινήσει με τη Διδακτορική Διατριβή του Ομότιμου Καθηγητή κ. Παναγιώτη Ζεντέλη από το 1988. Αυτοματοποίηση όμως των διαδικασιών και πρακτική εφαρμογή τους ήταν αδύνατο να υπάρξει χωρίς γεωγραφικά, οικονομικά και τεχνικά δεδομένα, γεγονότα που οδηγούσαν την έρευνα σε αδιέξοδο. Με τις τελευταίες εξελίξεις στο χώρο της καταγραφής και ελεύθερης διανομής δεδομένων (ΤτΕ, ΟΚΧΕ, Κτηματολόγιο ΑΕ, ΕΛ.ΣΤΑΤ κλπ), αλλά και με τις αυξανόμενες δυνατότητες των υπολογιστικών συστημάτων, ήταν πλέον δυνατή η προσέγγιση του θέματος, έστω και με πολλά συγκριτικά μειονεκτήματα ως προς τα πρωτογενή στοιχεία σε σχέση με τη διεθνή βιβλιογραφία και πρακτική. Το σύστημα με την επωνυμία CAMA.gr σχεδιάστηκε για τον ελληνικό χώρο και αναπτύχθηκε βάσει πραγματικών δεδομένων, αφορά σε ακίνητα δύο Δήμων της Αττικής με διαφορετικά χαρακτηριστικά μεταξύ τους και λειτουργεί δυναμικά μέσα από την Oracle Spatial, μπορεί όμως να διαχειριστεί από οποιαδήποτε πλατφόρμα γεωγραφικών συστημάτων πληροφοριών. Το σύστημα ελέγχθηκε κατά τη δημιουργία του, τόσο για τις διαδικασίες όσο και για τα αποτελέσματα με επιτυχία και θα μπορούσε με τις κατάλληλες τροποποιήσεις να λειτουργήσει από την κεντρική διοίκηση για δημοσιονομικούς σκοπούς. Μελλοντικές επεκτάσεις του συστήματος, οι οποίες ήδη βρίσκονται υπό μελέτη, αφορούν στη δυνατότητα χωρικής αναπαράστασης και άλλων σημαντικών παραγόντων (για παράδειγμα της θέας σε τρισδιάστατο περιβάλλον) ώστε να μπορέσει να διαπιστωθεί η επιρροή τους στην αξία των ακινήτων, στην αναλυτικότερη στατιστική ανάλυση (για παράδειγμα σε επίπεδο γειτονιάς, αλλά και με περισσότερα μοντέλα παλινδρόμησης), στη μελέτη και άλλων κατηγοριών ακινήτων (για παράδειγμα επαγγελματικής χρήσης), αλλά και στην πλήρη αυτοματοποίησή του με την συμπλήρωση του κώδικα προγραμματισμού που το υποστηρίζει. Για το λόγο αυτό αναπτύχθηκε το CAMA.gr, το οποίο δεν προσομοιάζει κάποιου υφιστάμενου διεθνώς, είναι προσαρμοσμένο στις ιδιαιτερότητες του ελληνικού χώρου και πέρα από την ερευνητική του διάσταση μπορεί να εφαρμοστεί άμεσα σε επίπεδο χώρας, ώστε να βοηθήσει αποτελεσματικά τη δημοσιονομική πολιτική της χώρας.

Global economy is going through difficult and challenging times. Europe and especially the countries of the south are facing enormous fiscal difficulties, rising unemployment, dropping wages and cut-backs on social expenses. Greece is entering its sixth year of depression and the consequences are more than obvious in every aspect of social, professional and economical life. Real Estate used to be one of the capstones of the Hellenic economy, but since 2007 its contribution to the GDP has dropped dramatically. Instead of implementing solutions towards the recovery of the Real Estate market, Hellenic State is increasing the levy by enforcing new taxes to the transaction, improvement, use and even possession of Real Estate property, resulting to the simultaneous existence of more than 40 different individual property taxes, leading to the “criminalization” of property owning. Except from the taxes on transactions (purchases, inheritances, donations) and the periodical taxation (on total properties’ value), extra taxes have been added (tax on all electrified properties etc) as well as additional dues (for “legalising” improper constructions, issuing energy-efficiency certificates, issuing certificates for irregularities-free properties etc) In Greece, Property Sales Data is not public. In fact, only very few specific people get to know the price of a transaction which is a secret between the seller & the buyer. If a Real Estate Agent is involved he probably knows too, while if a Bank is financing the loan, they just know the valuation and the requested loan. Given that there is no operational Computer Assisted Mass Appraisal, taxation until 1985 had been subject to negotiation between the tax authorities and the owners. Since 1985 the taxable values on which taxes are imposed are called “objective values” and are calculated according to the “Real Estate Values Objective Calculation System”, a Mass Taxation System, assigned with base (zone) values within Municipalities, as well as few basic quality factors augmenting or reducing the initial values. It is a generic, non-flexible tool, periodically updated (mostly the base values of each zone) by a committee, producing taxable values irrelevant to the market values, and consequently being used as a land-policy tool. The system was designed to be updated every 2 years, but since it invokes great political cost, it usually takes much longer to update, with the last update dating back to March 2007. Except from being impossible for the system to simulate the function of the market, each update disturbs and intervenes to the market’s equilibrium, since before the update prices go sky-high and just after the market instantly falls into comma. The Basis for residential appraisals is usually the Market Value and for certain detached residences the Depreciated Replacement Cost. Since the Market Values are not known or registered the Basis for Real Estate taxation, professional fees, expropriations etc is the “objective” value. Tax on contracts (transactions) is imposed on the maximum of the “objective” & the transaction value and surely not on less than the “objective” value. It is obvious that everybody or at least Individuals (not Companies) state that the transaction price was somewhere near the “objective”, so valuable data is being lost. The Scope of Real Estate Appraisals in Greece usually involves Bank Loans (mortgages), Buying or selling a property, Insuring a property (improvements value), New constructions / repairs / improvements, Consumer loans with property insurance, Leasing / Sale & Lease Back, Revaluations (change of loan terms, change of property characteristics, periodical according to legislation), Auctions, and Mortgages to cover loans not being paid-back. Appraisals in Greece, are mostly carried-out by the Body of Sworn-In Valuers who are the Official State Valuers, Most Monetary Financial Institutions either in-house or outsourced depending on the Real Estate section of the Bank, Valuation Companies and International Real Estate Houses. Independent Valuers, certified (RICS, REV-TEGoVA) or not, are mostly Engineers (Surveyors, Civil Engineers & Architects), many Economists and few M.Sc. in valuation (since no B.Sc. available in Greek Institutions). No legal framework on Valuation and Valuers exist, “Real Estate Valuer” specialty is not a recognised profession by the State, no Legal Fees and specific income confrontation from Taxation Authority apply, there is no specific Code of Ethics, no Valuation Chamber and no other Chambers can include a Valuer. All the above are partially cured only through certifications Valuers get and by restrictions within independent professions (i.e.: engineering code of ethics) Until recently “Market values” data could only be found in classified ads and via R.E. Agents, Properties legal & technical data only locally in municipalities, being rare & inconsistent and Basic Statistical data only in the Hellenic Statistical Authority’s tables. Today major steps have been taken as the 2610/2008 Bank of Greece Governor's Act, about compulsory monthly submission of selected data from all valuations carried out by MFIs (Monetary Financial Institutions) in Greece, the 3979/2011 Law, about free access of all Public Sector Institutions to all Public Sector ICT (Information & Communications Technology) data and about the operation of a free-access geodata portal and other Independent acts of the Hellenic Mapping & Cadastral Organization, Cadastral Institution, various Municipalities and many other Institutions for the production and disposition of geographic data. Despite -and because of- the crisis and the inactive Hellenic Real Estate Market, Real Estate management tends to mature and become more rational. So, the need is emerging for a more sophisticated, scientific, automated and intervention-secure system for the mass valuation of real estate values for fiscal purposes. Significant difficulties existing until now -lack of public comparable data, partial existence of Cadastral data and multiple laws- finally seem to be overrunable. The Model proposed is mainly developed for fiscal (taxation) purposes, aiming to a more rational real estate taxation system. It is designed for central (government) operation with various levels of access, security and functionality and the ability to serve as a reference base for market values and a valuation tool for big real estate portfolios. It could also be used as a Development Tool for national-state expropriations, land-exchange, large-scale development projects etc, an Analysis Tool using statistics, producing indices etc and a Land Policy tool, connected to social, economic & geographical criteria. The Basis of the Appraisal System is the Market Value (since input data comprises of assessed Market Values) and the Fair Value (since final assessed properties are not examined in detail). As for the Institutional Framework, the most suitable organization for hosting the project seems to be Ktimatologio S.A. the Carrier of the Hellenic Cadastre. The System is currently developed for residential properties, especially since there is no official data for commercial properties. Types of data collected consist of Spatial factors as the walking distance from significant POIs, metro stations etc, Area characteristics as the area’s land-use and the building coefficients etc and Property characteristics as floor, age, orientation etc. Two different Municipalities have been selected as the study area of the project. Municipality of Chalandri is situated among the Northern Suburbs of the Region of Attica, it is a rather nice living area and was mainly selected due to its complexity in terms of land-use, being residential and commercial as well, residing among some of the most important avenues of Athens and having great access and public transportation coverage. Voula on the other hand is an expensive coastal residential area of the Southern Suburbs, is considered a privileged area to live at and finally there is no operational cadastral office. Data collection was a very important and time consuming procedure. The Mass-Appraisal system proposed, aims to use all available official data, in order to produce fair and indisputable property values for taxation purposes. The main contributors were: - The Bank of Greece, providing original data from the submitted valuations by the MFIs in xls format with all valuations submitted since 01.01.2009, containing certain fields of about 1650 valuations (1150: Chalandri, 500: Voula). The property address was considered sensitive personal data and was not provided at first, finally though it was granted, but the address number was altered. There were several problems in data consistency as different correct writings of the same name, orthographic errors, editing mistakes etc. Existing data was harmonized, and future data was modeled so data entry will be made easy and error-free through proper drop-down menus and additional fields were added for each of the 4 maximum possible parcels “faces” of the property. Also, prices indices were used, short/long term, by age, by geographic area, historic series, trends & prospects, transactions. The scattering of the data was very satisfactory, so it seems to uniformly cover the two areas. - The Hellenic Cadastral Institution (Ktimatologio S.A.) was the second major contributor providing GIS data (City Boundaries, Cadastral Parcels, Buildings, Street Names), Descriptive data (PST, ORT, QPT, VST properties’ characteristics tables) and Applications as the “Theasis” extension for ArcGIS (live orthophotos viewing), the DTM and DSM/DEM the official forestry land-use information and the 3d web-API access. The Project is under development and property data is available only in certain areas, mostly residential. Voula is not one of them (one of the reasons it was picked). Buildings were registered only in the first pilot projects even them are not updated any more (last update ~1995) - From the Municipalities of Chalandri and Voula, data acquired consists of City Boundaries / Urban Units, City Blocks, Parcels, Buildings, Terms of building (building coefficients etc), Land Use, Points of Interest, Public Transportation, Public Utilities, Open Spaces, Educational/Athletic/Religion Premises, Lots of geographic and consistency problems - The rest of the important contributors are the Hellenic Statistical Authority (from 2001 census) with GIS data 1/5000 scale: blocks, buildings, road axis, GIS data 1/50000 scale: districts, municipalities, settlements and statistical data, demographics, indices etc, the Hellenic Mapping & Cadastral Organization with Orthophotos of scale 1/500, taken in 2010, Administrative Boundaries of all levels and Corine Land Cover land-use polygons, the Athens Urban Transport Organization, with routes and stations of all public transportation and geodata.gov.gr with all kinds of free geographic data. During the Data Process and Edit, the Coordinate and the Reference System were defined and modified as the Greek Geodetic Reference System 1987 (GGRS87) on the Geodetic Reference System 1980 (GRS80) ellipsoid. All geographic data has been registered in Oracle Spatial 11g, while ArcGIS 10.0 & Geomedia Pro 6.1 have also been used for data analysis and map production and data was organized in File Geodatabases (GIS gdb & Property gdb). The concept was to use all appraised properties data to build a model and then use this model to appraise all the properties of a geographic region. The two datasets have to be identically setup, using the same factors/parameters. The objective was to gather as many factors (location, area and property) as possible for each property, in order to statistically analyze them and distinguish the statistically significant ones. In order to achieve that, all the properties had to be placed on their geographic location by geocoding them. Commercial Geocoding Database has been used, though the original data needed much work on corrections. Bank of Greece properties’ location data was corrected “by hand”. Cadastral and Municipality properties’ location data was more consistent (with substantial errors though), so a “translation table” was created for each of them (Cadastral address -> NAVTEQ address). Without manual corrections about 75% were “exact match” and 90% were able to get geocoded and acquire geometry. For the rest 10% the main problem was mostly double addresses, when a property had access to two roads. All available data should be appended to the existing properties and all dataset properties were geocoded with the same dataset. All the properties already “carry” some “property characteristics” (floor, area, age, auxiliary spaces etc). Through overlaying with GIS data “area characteristics” are appended (building coefficient, land-use, urban units etc), while through network analysis “spatial factors” are appended (distances from POIs, public transportation stations etc). Trough Oracle spatial analysis, the assessed properties can be matched with the cadastral properties, to append their descriptive data as well Neighbourhood analysis was selected and Regression analysis & Hedonic Pricing model were applied. Stata/IC 10.0 for windows statistical software was used, as well as Ordinary Least Squares (OLS) tool (Spatial Statistics) in ArcGIS10, until now with similar results. This stage is ongoing and expected to be concluded with the completion of the whole project. The operation of the system is meant to function through web-interface with 3 levels of security, access and operations (users, moderators, administrator) Users: - Everybody (General Public) could be in this level with free access, no user identification, taxation information & payments, submission of objections on personal, property or taxation data - Registered Users (Valuers, Engineers, Notaries, Lawyers, R.E. Agents) with controlled password access, with the ability to form queries on mean values of areas or/and property types - Certified Valuation Institutions or Individuals (Body of Sworn-in Valuers, Banks, Certified Valuers (RICS/REV), Insurance Companies) with controlled access following certification, monthly valuations’ submission, queries for specific property data & values, indices etc Moderators: - Bank of Greece with controlled access to all CAMA functionality, acceptance & quality control of valuations, econometric analysis, new data entry into the system, model calibration & testing, export of statistics & indices and REVALUATION of properties every 1 or 2 years - Ktimatologio (cadastre) S.A. with controlled access to all GIS functionality, integration of property & geographic data of all institutions (phase 1), acceptance & processing of objections on property data and development of new applications. - Ministry of Finance with the implementation of a modern taxation system based on the system’s values, through fair tax coefficients, accurate taxpayers profiles and e-government good practice in tax calculation, notification & collection. Administrator: - Ktimatologio (Cadastre) S.A. because of the up-to-date spatial & descriptive properties’ data, the raster & vector geographic information, the many applications developed & maintained and mostly because of and the vast technical expertise gained over the years Other Users as Institutions using properties’ information (Municipalities, Public Power Corporation, Hellenic Statistical Authority) and Institutions providing periodical data to the system (Municipalities, various Ministries, Urban Transport Organizations etc) A proposals aiming to improve the current System & Mass Appraisal accuracy would surely include incorporation of More Data, both in the Bank of Greece’s data and Cadastral data, such as the position of the property on the floor, the orientation, “green” technologies etc. Also data coming from the analysis of the definition of the “view” factor, through a 3d model analysis, such as park view / sea view / landmark view (spatial analysis), open view (DEM-DTM subtraction or max floor’s height). And finally more environmental factors implementation, such as pollution maps, noise maps etc Finally a Full Model Automation would upgrade the system, as well as the use of WebGIS, for example through ArcGIS Server. The idea to develop an integrated GIS & CAMA system for Residential Properties’ Taxation in Greece arose early in the 00’s mostly out of research interest, but recently became a necessity considering the need to make property taxation more accurate and fair. A strong suggestion by the Troika (European Commission -EC- the International Monetary Fund -IMF- and the European Central Bank -ECB-) who was established in Greece as a Technical Consultant is to leave the “objective” values and to move to a system more capable of simulating the market.